Než vejdete do banky, vyřešte dvě různé otázky. Kolik vám banka schválí a kolik reálně unesete, aniž si rozbijete rozpočet. To první je strop, ne cíl. A když si ho spletete, splácíte roky na hraně.
Tenhle díl vás naučí odhadnout udržitelnou splátku dřív, než někam zajdete. Projdeme tři zkratky, které banka používá, kolik vlastních peněz si připravit a proč si nikdy nesmíte vysypat celou rezervu do akontace.
Co se dozvíte
- Proč „banka mi schválí" a „uneseme to" jsou dvě úplně jiná čísla.
- Co znamenají LTV, DTI a DSTI a jak ovlivní vaši sazbu.
- Kolik vlastních peněz si připravit a proč víc zlevní celou hypotéku.
- Jednoduchý postup, jak si sami odhadnout splátku, kterou utáhnete.
„Schválí mi" není „uneseme to"
Banka počítá, jestli splátku zvládnete podle tabulek. Vy musíte počítat, jestli ji zvládnete podle života. To nejsou stejná čísla.
Banka se dívá na maximum, které vám podle pravidel může půjčit. Nezohlední ale, že chcete dál cestovat, že přijdou děti nebo že si chcete udržet rezervu. Schválená částka je proto strop, ne doporučení. Cíl je najít splátku, kterou ustojíte i ve špatném roce, ne tu nejvyšší, na kterou dosáhnete.
Otestujte si splátku nahoru
Než si řeknete, že splátku zvládnete, spočítejte ji s úrokem o dvě až tři procenta vyšším, než nabízí banka dnes. Po skončení fixace totiž můžete čelit jiným sazbám. Když i vyšší splátka v rozpočtu obstojí, jste v bezpečí. Když ne, půjčujete si moc.
Tři zkratky, kterým musíte rozumět
Banka vás bude posuzovat přes tři ukazatele. Stačí pochopit, co znamenají, a hned víte, na čem stojíte.
rozhoduje o sazbě nejvíc. Aktuálně smí banka půjčit nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let pořizujících vlastní bydlení až 90 % ČNB. Zbytek musíte mít z vlastních peněz.
a sledují vaši zadluženost. ČNB má teď oba pro běžné bydlení deaktivované, takže nejsou závazné, ale banky si je hlídají dál vlastními pravidly. Dobrá orientační hranice je nechat na splátky všech úvěrů nanejvýš zhruba 40 až 45 % čistého příjmu.
Vlastní zdroje: proč víc peněz zlevní celou hypotéku
Část ceny nemovitosti musíte zaplatit ze svého. Téhle částce se říká akontace a platí, že čím je vyšší, tím levnější je celá hypotéka.
Při LTV 80 % potřebujete aspoň pětinu ceny z vlastních peněz, u mladších do 36 let stačí desetina. Čím víc ale dáte ze svého, tím nižší LTV, a tím lepší sazbu banka nabídne. Vlastní zdroje proto nepracují jen jako vstupenka, ale jako páka na cenu. Každá koruna navíc v akontaci vám obvykle zlevní úrok na celé roky dopředu.
Počítejte i s náklady okolo. Odhad nemovitosti, poplatky a rezervu na vybavení nebo opravy. To všechno jde mimo akontaci.
Rezerva, do které nesmíte sáhnout
Tady dělá spousta lidí drahou chybu. Vysypou do akontace úplně všechno, jen aby na hypotéku dosáhli, a zůstanou bez rezervy.
Bez rezervy je hypotéka past
Po podpisu vás čekají roky, kdy se může pokazit cokoli. Výpadek příjmu, porucha, nemoc, růst splátky po refixaci. Když nemáte stranou aspoň pár měsíčních výdajů, řešíte první problém další půjčkou. Rezervu si proto držte mimo akontaci, ne místo ní.
Rozumná rezerva je zhruba na půl roku běžných výdajů. Není to ztracený peníz, je to pojistka, díky které kvůli jedné nečekané věci nepřijdete o střechu nad hlavou.
Jak si sám odhadnout udržitelnou splátku
Nemusíte čekat na banku. Udržitelnou splátku si spočítáte sami za pár minut.
- 1
Sečtěte čistý příjem domácnosti
Kolik vám reálně přijde na účet měsíčně po zdanění, oběma partnerům dohromady.
- 2
Odečtěte běžné výdaje a stávající splátky
Jídlo, energie, doprava, stávající úvěry. Co zbyde, je váš manévrovací prostor.
- 3
Nechte rezervu a otestujte vyšší sazbu
Z volné částky nechte rezervu stranou a splátku počítejte s úrokem o dvě až tři procenta vyšším. Co projde i tak, unesete.
Když tohle uděláte předem, přijdete do banky s vlastním číslem v hlavě. Přestanete být v pozici, kdy berete, co vám dají, a začnete vybírat podle toho, co dává smysl vám.
Co si odnést
Schválená částka je strop, ne cíl. Mířte na splátku, kterou ustojíte i s vyšší sazbou a se zachovanou rezervou. Vyšší akontace zlevní celou hypotéku, ale nikdy ji neskládejte z peněz, které máte na horší časy.
Teď víte, kolik si můžete dovolit. V dalším dílu se podíváme na to, kolik vás hypotéka opravdu stojí, protože skutečná cena se skrývá jinde než v sazbě z reklamy.
← Předchozí díl: Proč si většina lidí bere dražší hypotéku, než musí
Pokračovat na další díl → Z čeho se skládá cena hypotéky: sazba, RPSN a co banka nepíše do výlohy