Skutečná cena hypotéky není to číslo z reklamy. Sazba je jen jedna část. K ní se přidávají poplatky, povinné doplňky a podmínky pro „akční" sazbu, které dohromady umí udělat z levné nabídky tu dražší. Porovnávat se proto má RPSN a celková zaplacená částka, ne lákavá sazba.
Tenhle díl vás naučí vidět celou cenu, ne jen tu vystavenou. Ukážeme si, co všechno banka do ceny počítá, jak ji schová do podmínek a kde se reálně dá vyjednávat.
Co se dozvíte
- Proč nominální sazba neříká, kolik hypotéka opravdu stojí.
- Co je RPSN a proč je poctivější než sazba z výlohy.
- Jak banka schová náklady do účtu, pojistky a dalších podmínek.
- Na čem se dá u hypotéky vyjednávat a na čem ne.
Sazba není celá cena
Nominální úroková sazba je procento, kterým se úročí dluh. Vypadá jako cena hypotéky, ale je to jen její část. Vedle ní platíte řadu dalších věcí, které se do reklamní sazby nevejdou.
je proto poctivější ukazatel než samotná sazba. Sčítá totiž úrok a povinné náklady dohromady. Ještě lepší je ale podívat se na celkovou zaplacenou částku za celou dobu splácení. To je jediné číslo, které řekne, kolik banka nakonec dostane.
Co porovnávat mezi nabídkami
Neptejte se „jaká je sazba", ale „jaká je RPSN a kolik celkem zaplatím". Dvě hypotéky se stejnou sazbou se můžou lišit o desítky tisíc na poplatcích a podmínkách. Teprve celková částka je srovnatelná napříč bankami.
Co všechno se počítá do ceny
Kolem sazby se nabaluje řada poplatků. Některé jsou jednorázové, jiné běží celou dobu.
Patří sem poplatek za sjednání nebo poskytnutí úvěru, odhad nemovitosti, poplatky za vedení úvěrového účtu a návrh na vklad do katastru. Každá z těch položek se může mezi bankami lišit a v součtu jde o tisíce až desetitisíce. Část z nich banky dnes odpouštějí, ale jen jako bonus za splnění dalších podmínek.
Jak banka schová cenu do podmínek
Tady je trik, na který doplácí spousta lidí. Nejnižší inzerovaná sazba bývá podmíněná. Dostanete ji, jen když si k hypotéce vezmete i další produkty banky.
Typicky jde o aktivní běžný účet s pravidelným příjmem, životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet, někdy investici nebo penzijko. Každý z těch produktů něco stojí, a tahle cena se do „akční" sazby nepočítá. Levná sazba s drahými podmínkami tak může ve výsledku vyjít hůř než vyšší sazba bez nich.
Spočítejte si cenu podmínek
Než vás nadchne nejnižší sazba, sečtěte, kolik vás ročně stojí podmínky, které ji odemykají. Pojistka nebo účet navíc můžou klidně sníst víc, než ušetříte na úroku. Vždy porovnávejte sazbu „s podmínkami" proti sazbě „bez nich" i s jejich reálnou cenou.
To neznamená, že podmíněná sazba je vždy špatná. Když produkty stejně potřebujete a používáte, může se vyplatit. Problém je platit za něco navíc jen proto, abyste odemkli o kousek nižší úrok.
Na čem se dá vyjednávat
Cena hypotéky není vytesaná do kamene. Část je pevná, část pohyblivá.
Na poplatcích za sjednání, odhad nebo vedení účtu se často dá usmlouvat sleva nebo odpuštění, hlavně když přicházíte s nabídkou od konkurence. Samotná sazba se dá stlačit nižším LTV nebo tím, že ukážete nabídku z jiné banky. Naopak povinné náklady typu katastrálního poplatku jsou dané a nehnete s nimi. Síla na vyjednávání roste s tím, kolik nabídek máte v ruce, k čemuž se dostaneme v dílu o výběru.
Pozor na aktuální sazby
Konkrétní výše sazeb se v čase mění podle situace na trhu, takže žádné číslo tady nemá dlouhou platnost. Pravidla z tohoto dílu ale platí pořád: porovnávejte RPSN a celkovou částku, počítejte cenu podmínek a ptejte se na sazbu bez podmiňujících produktů.
Jak se rozhodnout, na jak dlouho si sazbu zamknout, je téma dalšího dílu. Fixace je totiž svým způsobem sázka na to, kam se sazby pohnou.
Co si odnést
Sazba z reklamy je návnada, ne cena. Porovnávejte RPSN a celkovou zaplacenou částku. Spočítejte si, kolik vás stojí podmínky pro akční sazbu, a ptejte se vždy i na sazbu bez nich. A pamatujte, že na poplatcích i sazbě se dá vyjednávat, když máte s čím srovnávat.
V dalším dílu se podíváme na fixaci: na jak dlouho si sazbu zamknout a proč je každá volba vlastně sázka na budoucnost.
← Předchozí díl: Než vůbec půjdete do banky: kolik si můžete půjčit a kolik byste měli
Pokračovat na další díl → Fixace: na jak dlouho zafixovat a proč je to sázka