Fixace je doba, po kterou máte zaručenou úrokovou sazbu. Volba její délky není administrativní detail, je to sázka na to, kam se sazby pohnou. Krátká fixace vás brzy vystaví novým sazbám, dlouhá zamkne cenu, ale dráž se z ní vyvazuje. Žádná varianta není zadarmo.
Tenhle díl vám ukáže, co fixací riskujete u každé délky a jak ji sladit s vlastními plány. Nezjistíte tu, jakou fixaci si vzít, protože to záleží na vás a na době. Zjistíte, podle čeho se rozhodnout.
Co se dozvíte
- Co fixace je a co vlastně zamykáte.
- Co riskujete u krátké a co u dlouhé fixace.
- Proč je volba délky sázka na vývoj sazeb.
- Proč refixaci od banky nikdy nepodepsat bez srovnání.
Co je fixace
zamyká cenu peněz, ne celou hypotéku. Splácíte dlouhé roky, ale sazbu máte zaručenou jen po dobu fixace, třeba tři, pět nebo deset let. Po jejím konci přijde nová sazba podle toho, jak na tom trh zrovna je.
Banky fixaci nabízejí, protože jim dává jistotu a vám klid na danou dobu. Co se nedá zafixovat, je budoucnost. A právě tam je celé jádro rozhodování.
Krátká, nebo dlouhá fixace
Obě varianty něco řeší a obě něčím riskují. Rozdíl je v tom, na co sázíte.
Krátká fixace (např. 3 roky)
- Dřív se dostanete k novým, třeba nižším sazbám
- Levnější vyvázání, dřív můžete refinancovat
- Hodí se, když čekáte pokles sazeb
Dlouhá fixace (např. 7 až 10 let)
- Zamčená cena, klid na dlouhou dobu
- Dražší předčasné splacení a změny
- Hodí se, když čekáte růst sazeb
U krátké fixace brzy čelíte novým sazbám. Když mezitím vyrostly, vaše splátka poskočí. U dlouhé fixace máte cenu zamčenou, ale když budete chtít hypotéku splatit dřív nebo přejít jinam, zaplatíte za to víc. Krátká fixace je sázka na to, že sazby klesnou nebo zůstanou. Dlouhá je sázka na to, že porostou.
Proč je to sázka
Tady buďme upřímní. Nikdo spolehlivě neví, kde budou sazby za pět let. Volba fixace je proto rozhodnutí za nejistoty, ne výpočet jediného správného výsledku.
Dává smysl rozhodovat se podle toho, kolik unesete, ne podle snahy trefit dno. Když by vás skok splátky po krátké fixaci dostal do problémů, je delší fixace a klid za ten příplatek dobrá koupě. Když máte rezervu a vyšší splátku byste ustáli, krátká fixace vám nechává volnost dřív přejít jinam.
Kde jsou sazby teď (aktualizováno podle trhu)
Tahle úvaha se mění podle aktuální výše sazeb, kterou je potřeba ověřit k danému datu. Obecné pravidlo zní: když jsou sazby vysoko a čeká se pokles, lidé spíš volí kratší fixaci, aby se k nižším sazbám dostali dřív. Když jsou nízko, dává větší smysl zamknout je nadlouho. Aktuální výši sazeb si vždy ověřte před podpisem, tahle část se v čase mění.
Refixace: moment, kdy banka spoléhá na pohodlnost
Na konci fixace přijde z banky dopis s novou sazbou. A tady pozor. bývá skoro vždy horší než to, co byste vyjednali, kdybyste se ozvali nebo si nechali nabídku od konkurence.
Banka totiž počítá s tím, že nabídku jen podepíšete a nebude se vám chtít nic řešit. Automaticky poslaná sazba je proto nastavená v její prospěch, ne ve váš. Nikdy ji nepodepisujte bez srovnání. Jak na refixaci a refinancování reagovat, rozebíráme v posledním dílu.
Jak fixaci sladit s plány
Délku fixace vázejte i na to, co plánujete s nemovitostí a s penězi.
Když počítáte, že byt do pár let prodáte nebo hypotéku doplatíte z větší sumy, dlouhá fixace vás zbytečně zamkne a vyvázání bude drahé. Když chcete naopak klid a žádnou velkou změnu nečekáte, delší fixace dává smysl. Plánované stěhování, dědictví nebo prodej jsou důvody spíš pro kratší fixaci, která vás neuvězní.
Co si odnést
Fixace zamyká sazbu, ne hypotéku. Krátká vás dřív vystaví trhu, dlouhá zamkne cenu, ale dráž se opouští. Protože budoucnost sazeb nikdo nezná, rozhodujte se podle toho, co unesete, a podle svých plánů s nemovitostí. A refixaci od banky berte jako výchozí nabídku k vyjednávání, ne jako hotovou věc.
V dalším dílu se podíváme na malá písmena smlouvy: sankce, předčasné splacení a podmínky, které rozhodují, kolik vás bude stát jakákoli pozdější změna.
← Předchozí díl: Z čeho se skládá cena hypotéky: sazba, RPSN a co banka nepíše do výlohy
Pokračovat na další díl → Malými písmeny: podmínky, sankce a pasti ve smlouvě