Hypotéku nepodepisujete na rok, ale na desetiletí. A za tu dobu se skoro jistě něco změní: budete chtít doplatit, prodat, nebo přijde horší rok. Kolik vás každá taková změna bude stát, rozhoduje drobné písmo smlouvy, ne sazba z první strany.
Tenhle díl je o tom, co vás smlouva reálně zavazuje. Projdeme předčasné splacení, podmínky akční sazby, co se stane při výpadku příjmu a kdy má smysl pojištění schopnosti splácet.
Co se dozvíte
- Kolik podle zákona stojí předčasné splacení a kdy je zdarma.
- Co se stane se sazbou, když přestanete plnit podmínky.
- Co smlouva umožňuje, když nemůžete chvíli splácet.
- Kdy je pojištění schopnosti splácet užitečné a kdy zbytečně drahé.
Předčasné splacení: kolik a kdy
Tohle je nejdůležitější číslo pro vaši budoucí svobodu. Určuje, kolik zaplatíte, když budete chtít hypotéku doplatit nebo přejít jinam dřív, než skončí fixace.
Od září 2024 platí jasná pravidla. Když splácíte mimo konec fixace, banka si může účtovat náhradu nákladů nejvýš , dohromady maximálně 1 % z předčasně splacené částky zákon o spotřebitelském úvěru.
Kdy je předčasné splacení zdarma
Bez poplatku můžete splatit po skončení fixace, do tří měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělí novou sazbu, a při prodeji nemovitosti, pokud od uzavření smlouvy uběhlo aspoň 24 měsíců. Zdarma je i vypořádání po rozvodu u dané nemovitosti. Tyhle výjimky jsou vaše okna pro levný odchod.
Čím delší fixace, tím dražší může být předčasné splacení uprostřed ní, protože se násobí počtem zbývajících let. To je ta cena za jistotu dlouhé fixace, o které byla řeč v dílu o fixaci.
Co se stane, když přestanete plnit podmínky
Akční sazbu jste dostali za podmínky: aktivní účet, příjem na něj, pojistku. Smlouva ale počítá i s tím, že je přestanete plnit.
Když zrušíte účet nebo pojistku, banka má obvykle právo sazbu zvednout na základní, nepodmíněnou úroveň. Levný úrok se tak ze dne na den prodraží. Než tedy nějakou podmínku zrušíte, ověřte si v podmínkách, co to udělá se sazbou. Někdy je výhodnější podmínku držet, jindy se i s vyšší sazbou vyplatí pryč. Jak cenu podmínek počítat, jsme rozebrali v dílu o ceně hypotéky.
Když nemůžete chvíli splácet
Špatný rok může přijít na každého. Důležité je vědět, co smlouva v takové chvíli umožňuje, ještě než ho potřebujete.
Banky obvykle nabízejí nástroje jako odklad nebo snížení splátek na přechodnou dobu, případně mimořádné splátky, když naopak peníze máte. Nic z toho není automatické, musíte o to požádat a banka to schvaluje. Co ale nikdy nedělejte, je přestat splácet bez ohlášení. Včasná domluva s bankou je skoro vždy lepší než sankce a poznámka v registru. Zjistěte si proto předem, jaké možnosti smlouva dává.
Pojištění schopnosti splácet
Tohle připojištění má krýt splátky, když kvůli nemoci, úrazu nebo ztrátě práce vypadne váš příjem. Někdy dává smysl, jindy je to hlavně způsob, jak banka zvedne cenu nebo odemkne nižší sazbu.
Kdy dává smysl
- Jste jediný příjem domácnosti a nemáte rezervu
- Splátka by bez příjmu okamžitě ohrozila bydlení
- Krytí je široké a cena odpovídá riziku
Kdy je spíš drahé
- Máte rezervu nebo už řešíte invaliditu životním pojištěním
- Je plné výluk, takže reálně plní jen zřídka
- Berete ho jen jako podmínku pro nižší sazbu, bez propočtu
Než ho podepíšete, přečtěte si výluky a spočítejte cenu. Často totiž stejné riziko líp a levněji pokryje samostatné pojištění invalidity a pracovní neschopnosti, které není svázané s konkrétní bankou. Pojištění schopnosti splácet brané jen jako přívažek k sazbě bývá drahé a děravé.
Jak číst smlouvu, než podepíšete
Nemusíte být právník. Stačí cíleně najít pár věcí.
Hledejte výši náhrady za předčasné splacení, podmínky pro akční sazbu a co se stane při jejich porušení, možnosti při výpadku splácení a parametry povinných pojištění. To jsou místa, kde se schovává cena vašich budoucích rozhodnutí. Když něčemu nerozumíte, nechte si to vysvětlit a napsat, ne odbýt mávnutím ruky.
Co si odnést
Drobné písmo rozhoduje, kolik vás bude stát jakákoli změna. Předčasné splacení mimo fixaci stojí nejvýš 1 % z doplácené částky a v řadě případů je zdarma. Zrušení podmínky umí zdražit sazbu. A pojištění schopnosti splácet berte jen tehdy, když ho po propočtu opravdu potřebujete, ne jako přívažek.
V dalším dílu složíme všechno dohromady do praktického postupu výběru a podíváme se, kdy jít přímo do banky a kdy přes makléře.
← Předchozí díl: Fixace: na jak dlouho zafixovat a proč je to sázka
Pokračovat na další díl → Výběr v praxi: pět kroků a banka vs. makléř