Hypotéka nekončí podpisem. Největší úspory přicházejí často až po letech, na konci fixace. Tehdy banka pošle novou sazbu a spoléhá, že ji jen podepíšete. Kdo se ozve nebo si nechá nabídku od konkurence, ušetří klidně desítky tisíc.
Tenhle díl vás provede tím, co dělat na konci fixace. Kdy refixovat, kdy přejít jinam a jak poznat, že se přechod po započtení nákladů vůbec vyplatí.
Co se dozvíte
- Proč je automatická refixace od banky skoro vždy horší než vyjednaná sazba.
- Co je refinancování a kdy se po započtení nákladů vyplatí.
- Na co pozor při přechodu do jiné banky.
- Checklist, který projděte před koncem každé fixace.
Refixace: pohodlí, které stojí peníze
Před koncem fixace přijde z banky dopis s novou sazbou na další období. Vypadá to jako hotová věc. Není.
bývá nastavená v zájmu banky, ne ve vašem. Banka počítá s tím, že nabídku jen podepíšete a nebudete nic řešit. Proto první poslaná sazba skoro nikdy není ta nejlepší, kterou byste dostali, kdybyste se ozvali nebo přinesli nabídku od jinud.
Refixaci nikdy nepodepisujte hned
Automaticky poslaná sazba je výchozí pozice k vyjednávání, ne finální nabídka. Ozvěte se bance, že zvažujete odchod, a doložte konkurenční nabídku. Banky drží stávající klienty nerady ztrácejí, takže sazba se po jednom telefonátu často sníží. Mlčení vás stojí peníze.
Refinancování: kdy se vyplatí přejít jinam
je vaše nejsilnější páka. Konkurence o vás stojí a často nabídne víc než vaše banka. Vyplatí se ale spočítat to celé, ne se rozhodovat jen podle sazby.
Proti úspoře na úroku postavte náklady přechodu: nový odhad nemovitosti, případné poplatky a čas. Když rozdíl v sazbě na zbývající dluh a roky tyhle náklady výrazně přebije, přechod dává smysl. Když je úspora malá a hypotéku máte skoro splacenou, často se nevyplatí. Nejlevnější okno pro přechod je konec fixace, kdy je předčasné splacení zdarma, jak jsme rozebrali v dílu o smlouvě.
Na co pozor při přechodu
Refinancování není jen podpis u nové banky. Projdete v podstatě zmenšenou verzí celého schvalování.
Nová banka bude chtít nový odhad nemovitosti a znovu posoudí vaši bonitu, takže přechod není automatický. Časujte ho ke konci fixace, abyste neplatili za předčasné splacení. A nezapomeňte, že nová sazba zase přijde s podmínkami, takže porovnávejte stejně jako u první hypotéky: RPSN, celkovou částku a cenu podmínek, ne jen lákavé číslo. Celý postup výběru z šestého dílu platí i tady.
Kdy naopak zůstat
Přejít jinam není vždy výhra. Pohodlí má taky svou cenu a někdy převáží.
Když vám banka po vyjednávání dá sazbu srovnatelnou s konkurencí, nemá smysl kvůli pár stokorunám podstupovat celé přefinancování. Stejně tak u hypotéky, která je skoro splacená, bývá úspora malá a náklady přechodu ji snědí. Rozhodující je propočet, ne dojem. Zůstat je v pořádku, když jste si spočítali, že odchod by se nevyplatil, ne když se vám jen nechce nic řešit.
Checklist před koncem fixace
Pár měsíců před koncem fixace si projděte tohle. Zabere to chvíli a může ušetřit desítky tisíc.
Před koncem každé fixace
Nečekejte na dopis z banky, ozvěte se sami s předstihem. Vyžádejte si nabídku refixace a k tomu aspoň jednu nabídku od konkurence. Spočítejte úsporu na sazbě proti nákladům přechodu. S konkurenční nabídkou zkuste stlačit sazbu u stávající banky. A rozhodněte se podle celkové částky, ne podle prvního čísla v dopise.
Konec série: co teď umíte
Tím se kruh uzavírá. Prošli jste celou hypotéku od začátku do konce. Umíte spočítat, kolik unesete, přečíst skutečnou cenu místo lákavé sazby, rozhodnout se o fixaci, uhlídat smlouvu a po letech vyjednat lepší podmínky místo automatické refixace.
Hypotéka přestala být obří neznámá, do které se skočí a doufá se. Je to obchod, kterému rozumíte a ve kterém držíte páku na své straně. A přesně o to celou dobu šlo.
← Předchozí díl: Výběr v praxi: pět kroků a banka vs. makléř
Zpět na začátek série: Proč si většina lidí bere dražší hypotéku, než musí