Daně rozhodují o tom, kolik vám z investice reálně zbyde, a přitom je většina lidí řeší až na poslední chvíli. Přitom platí jednoduché pravidlo: kdo daně počítá dopředu, vyhne se nepříjemným překvapením a často i ušetří. Tahle stránka je rámcový přehled, ne daňové poradenství na míru, u konkrétní situace se vyplatí daňový poradce.
V tomhle dílu projdeme zdanění nájmu, jak snížit základ daně, časový test při prodeji a otázku fyzická osoba versus s.r.o.
Co se dozvíte
- Příjem z nájmu se daní, výdaje uplatníte paušálem nebo skutečné.
- Odpisy a úroky z hypotéky umějí základ daně výrazně snížit.
- Při prodeji rozhoduje časový test, jinak příjem daníte.
- Fyzická osoba vs. s.r.o. je rozhodnutí podle rozsahu, ne pro každého.
Zdanění příjmu z nájmu
Když pronajímáte byt jako fyzická osoba, příjem z nájmu se daní z příjmů. Klíčové je, jaké výdaje proti němu postavíte, protože ty základ daně snižují.
Máte dvě cesty. Buď uplatníte , tedy 30 % z příjmu bez dokládání, nebo skutečné výdaje, kde doložíte reálné náklady. Mezi skutečné výdaje patří odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky na pořízení bytu, pojistné, opravy, údržba a správa. Skutečné výdaje se obvykle vyplatí, když máte hypotéku nebo větší náklady, protože díky úrokům a odpisům bývají vyšší než paušál. Paušál je jednodušší a vyplatí se u bytu bez hypotéky s minimem nákladů.
Aktuální čísla (ověřte k datu rozhodnutí)
Paušální výdaje u nájmu jsou 30 % z příjmů, maximálně 600 000 Kč ročně. Při skutečných výdajích lze uplatnit mimo jiné odpisy nemovitosti a úroky z hypotéky. Daňové sazby, limity i pravidla se mění, ověřte si aktuální stav u zdroje níže nebo u daňového poradce.
Zdroj: Finanční správa, daň z příjmů fyzických osob. Stav k roku 2026.
Odpisy: náklad, který nevidíte v hotovosti
Odpisy jsou nejsilnější legální nástroj na snížení daně z nájmu a hodně lidí ho nevyužívá.
fungují tak, že cenu bytu rozložíte do nákladů na desítky let. Výsledkem je, že každý rok snížíte zdanitelný příjem, aniž byste reálně utráceli. Proto u pronajímaného bytu s hypotékou často vyjde danit skutečné výdaje líp než paušál. Dobrá zpráva: i když byt odpisujete, nepřijdete tím o osvobození od daně při pozdějším prodeji, pokud splníte časový test.
Daň při prodeji: časový test
Když byt prodáte se ziskem, příjem se daní, pokud nesplníte podmínky pro osvobození. Tady rozhoduje hlavně časový test.
Časový test při prodeji (ověřte k datu rozhodnutí)
Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně po splnění časového testu: 5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020, 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021. Alternativně bývá osvobozen prodej, pokud jste v nemovitosti bydleli aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Pravidla i lhůty se mění, ověřte si aktuální stav.
Zdroj: Finanční správa. Stav k roku 2026.
U investiční nemovitosti, kterou nedržíte tak dlouho, počítejte s tím, že zisk z prodeje nejspíš zdaníte. Časový test je proto důležitý vstup do úvahy, jak dlouho byt plánujete držet.
Fyzická osoba, nebo s.r.o.?
Tahle otázka láká začátečníky víc, než by měla. Pro většinu lidí s jedním nebo dvěma byty je jednodušší a levnější fyzická osoba.
Pronájem jako fyzická osoba je administrativně jednoduchý a u menšího rozsahu obvykle stačí. začíná dávat smysl spíš při větším počtu nemovitostí, vyšších příjmech nebo plánu byznys dál rozvíjet, protože přináší jiné zdanění, ale i náklady na účetnictví a složitější správu. Rozhodnutí závisí na rozsahu a záměru a je to přesně ten případ, kdy se vyplatí probrat konkrétní čísla s daňovým poradcem, ne kopírovat to, co někomu vyšlo na internetu.
Co si odnést
Příjem z nájmu se daní, ale výdaji, hlavně odpisy a úroky z hypotéky, ho lze legálně výrazně snížit. Odpisy přitom neohrozí osvobození při pozdějším prodeji. Při prodeji rozhoduje časový test, u krátké držby s daní ze zisku počítejte. A volba mezi fyzickou osobou a s.r.o. je o rozsahu, ne o módě, u většiny menších investorů vede jednoduchost. Konkrétní situaci proberte s daňovým poradcem.
V dalším dílu se podíváme na to, co „pasivní příjem" rád zamlčí: kolik práce reálně obnáší správa nemovitosti.
← Předchozí díl: Financování pákou: hypotéka jako nástroj, ne past
Pokračovat na další díl → Správa nemovitosti: kolik práce to fakt je