„Pasivní příjem z nemovitostí" je jedno z nejúspěšnějších marketingových sousloví poslední doby. Problém je, že u přímého vlastnictví je to napůl lež. Byt nepronajmete a nezapomenete na něj, přidá vám práci, telefonáty a starosti, které nikdo do výnosu nepočítá. Kdo to ví dopředu, nebude zklamaný. Kdo ne, často po pár letech prodává.
V tomhle dílu si poctivě řekneme, co správa obnáší, jaký je rozdíl mezi vlastní správou a správcovskou firmou a co všechno ukrajuje z výnosu.
Co se dozvíte
- Přímé vlastnictví není pasivní, je to malý byznys.
- Práce: nájemníci, opravy, papíry, komunikace.
- Vlastní správa šetří peníze a bere čas, firma naopak.
- Fluktuace nájemníků a neobsazenost ukrajují z výnosu nejvíc.
Co všechno správa obnáší
Než koupíte byt na pronájem, mějte realistickou představu, co vás čeká. Není toho málo a část přijde ve chvíli, kdy se vám to nehodí.
Patří sem shánění a prověřování nájemníků, předávání bytu, řešení oprav a havárií, komunikace s nájemníkem, vybírání nájmu a řešení nedoplatků, papírování kolem smluv a vyúčtování a daně. Část je rutina, část přijde nečekaně, třeba prasklá trubka o víkendu. Tohle je důvod, proč přímé vlastnictví v prvním dílu označujeme spíš za aktivní byznys než za pasivní příjem.
Vlastní správa, nebo správcovská firma
Máte dvě možnosti, jak správu zvládnout, a každá za něco něco vyměňuje.
Vlastní správa znamená, že si všechno řešíte sami. Ušetříte peníze, ale platíte časem a tím, že musíte být k dispozici. Správcovská firma za poplatek převezme shánění nájemníků, komunikaci i opravy, takže získáte čas, ale ukrojí vám z výnosu a část kontroly. U jednoho bytu blízko bydliště dává často smysl vlastní správa, u vzdálené nemovitosti nebo více bytů firma. Důležité je, že profesionální správa není zadarmo, takže ji započítejte do nákladů, ne až dodatečně.
Pasivní příjem se kupuje, neroste sám
Chcete-li z nemovitosti opravdu pasivní příjem, musíte si ho koupit: zaplatit správcovskou firmu a smířit se s nižším výnosem. „Pasivní a vysoký výnos zároveň" u přímého vlastnictví obvykle neplatí. Buď dáte práci, nebo dáte peníze, jen tak se z bytu stane něco, co vás moc nezatěžuje.
Co ukrajuje z výnosu nejvíc
Když se vrátíme k čistému výnosu, správa je přesně to místo, kde se hrubý výnos scvrkává na čistý.
Největší kousanec bere neobsazenost a fluktuace: každá výměna nájemníka znamená období bez příjmu, náklady na úklid a drobné opravy a čas na shánění nového. K tomu běžná údržba a opravy, které u staršího bytu nejsou výjimkou, poplatek správci, pojištění a daně. Když si tyhle položky nezapočítáte dopředu, výnos na papíře vypadá líp, než jaký reálně bude. Počítejte konzervativně a s rezervou na výpadky.
Co si odnést
Přímé vlastnictví není pasivní příjem, ale malý byznys: nájemníci, opravy, papíry a komunikace. Buď to řešíte sami a platíte časem, nebo si najmete správcovskou firmu a platíte penězi a nižším výnosem. Nejvíc z výnosu ukrajuje neobsazenost a fluktuace nájemníků spolu s údržbou. Pasivní příjem z nemovitosti existuje, ale musíte si ho koupit a počítat s ním předem.
V posledním dílu to spojíme dohromady: pět kroků, jak vybrat svou první investici, a červené vlajky, které mají rozsvítit výstrahu.
← Předchozí díl: Daně a právní stránka, ať vás nepřekvapí
Pokračovat na další díl → Výběr první investice: pět kroků a na co si dát pozor