Zisk z prodeje nemovitosti se daní 15 % (část základu nad 36násobek průměrné mzdy 23 %), ale většina prodejů je osvobozena: po časovém testu 10 let (5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020), při bydlišti v nemovitosti aspoň 2 roky před prodejem, nebo při použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Daní se přitom jen zisk po odečtení nabývací ceny a nákladů.
Od daně z prodeje nemovitosti vedou tři únikové cesty. Dvě zná každý: počkat deset let, nebo v bytě dva roky bydlet. O té třetí se skoro neví, a přitom umí ušetřit statisíce hned. Projdeme všechny tři, plus výpočet pro případ, že žádná nevyjde. Daňový kontext celé investice dává průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Tři podmínky osvobození a kterou splníte nejsnáz.
- Málo známá cesta přes vlastní bytovou potřebu.
- Jak se počítá daň, když osvobození nevyjde (s příkladem).
- Oznámení, na které se zapomíná a které stojí pokutu.
Tři cesty k osvobození
Stát prodej nemovitosti nedaní vždy; naopak, většina běžných prodejů projde bez daně jednou z těchto tří cest:
| Časový test | Vlastnictví 10 let (nabytí od 2021), 5 let (nabytí do konce 2020) | Investiční nemovitosti, pozemky, chaty |
| Bydliště | Bydlíte v nemovitosti min. 2 roky bezprostředně před prodejem | Prodej vlastního bydlení |
| Vlastní bytová potřeba | Peníze z prodeje použijete na své bydlení + oznámíte FÚ | Stěhování dřív než po 2 letech |
Bonus pro dědice: u nemovitosti zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se do časového testu započítává doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel. Zděděný byt po rodičích, kteří ho měli dvacet let, tak můžete prodat bez daně hned.
Třetí cesta podrobně: vlastní bytová potřeba
Tahle možnost zachraňuje situace, kdy se stěhujete dřív, než stihnete splnit testy. Prodáváte byt, ve kterém jste bydleli rok, a za utržené peníze kupujete větší? Daň platit nemusíte.
Jak osvobození přes bytovou potřebu funguje
Podmínky jsou dvě. Zaprvé peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (koupě či výstavba bydlení, splacení úvěru na něj) nejpozději do konce roku následujícího po prodeji. Zadruhé tuhle skutečnost oznámíte finančnímu úřadu do lhůty pro podání přiznání za rok prodeje. Bez oznámení osvobození propadá, i kdybyste peníze na bydlení skutečně použili. Použijete-li jen část peněz, osvobozena je jen ta část.
Když osvobození nevyjde: kolik zaplatíte
Nejdřív dobrá zpráva: nedaní se prodejní cena, ale zisk. Od příjmu z prodeje odečtete nabývací cenu (za kolik jste nemovitost koupili; u daru či dědictví cenu z ocenění při nabytí) a prokazatelné náklady: rekonstrukce a technické zhodnocení, provizi realitce, právníka, odhad.
Příklad: byt koupený před čtyřmi lety za 3 500 000 Kč prodáte za 4 600 000 Kč. Doložíte rekonstrukci za 300 000 Kč a náklady prodeje 100 000 Kč. Základ daně: 4 600 000 − 3 500 000 − 300 000 − 100 000 = 700 000 Kč. Daň 15 %: 105 000 Kč.
Sazby a zařazení (ověřte k datu prodeje)
Neosvobozený příjem z prodeje se daní jako ostatní příjem podle § 10: sazbou 15 %, část celkového základu daně nad 36násobek průměrné mzdy sazbou 23 %. Sociální ani zdravotní pojištění se z jednorázového prodeje neplatí. Schovávejte doklady: bez nich náklady neodečtete.
Zdroj: Finanční správa, daň z příjmů fyzických osob. Pravidla se mění.
Pozor na oznámení nad 5 milionů
Méně známá povinnost, která se týká i prodejů bez daně:
Osvobozený neznamená neviditelný
Osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč musíte oznámit finančnímu úřadu do lhůty pro podání přiznání. Při dnešních cenách se to týká velké části prodejů bytů a domů. Za nesplnění hrozí pokuta v procentech z neoznámeného příjmu, tedy klidně statisíce za jeden zapomenutý formulář.
Časté situace investora
Investiční byt: bez bydliště v něm zbývá časový test 10 let, takže s daní při dřívějším prodeji počítejte v plánu od začátku; odpisy uplatněné při danění pronájmu přitom osvobození po testu neohrozí. Flip: krátká držba znamená daň prakticky vždy a opakované flipy navíc riziko posouzení jako podnikání s odvody, jak rozebíráme u flipování nemovitostí. Dědictví po rodičích či prarodičích: doba zůstavitele se započítává, prodej bývá osvobozený. A darovaná nemovitost: nabývací cenou je cena z ocenění při darování, ne nula; bez znaleckého posudku z té doby se základ daně počítá hůř.
U větších transakcí platí jediná univerzální rada: daňový poradce před podpisem kupní smlouvy, ne po něm.