Daň z nemovitých věcí platí každý rok vlastník zapsaný v katastru k 1. lednu, u investičního bytu typicky stovky korun až nižší tisíce ročně podle velikosti a obce. Přiznání se podává jen jednou po koupi (do 31. ledna následujícího roku), pak finanční úřad daň vyměřuje sám se splatností do 31. května. Pro pronajímatele je daň daňově uznatelným výdajem proti příjmům z nájmu.
Ze všech daní kolem investiční nemovitosti je tahle nejmenší: u běžného bytu jde o stovky korun ročně. Přesto umí potrápit. Zapomenuté přiznání po koupi, místní koeficient, který daň klidně zpětinásobí, a věčný zmatek v tom, která daň je vlastně která. Pojďme si v tom udělat pořádek; daňový kontext celé investice mapuje průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Tři různé daně kolem nemovitosti a jak je nesplést.
- Kdo platí, jak se daň počítá a kolik dělá podle měst.
- Místní koeficient: položka, kterou zkontrolujte před koupí.
- Pohled pronajímatele: daň jako uznatelný výdaj.
Která daň je vlastně která
Kolem investiční nemovitosti obíhají tři živé daně a jedna mrtvá. Ta mrtvá je daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z kupní ceny), zrušená v roce 2020; při koupi už se neplatí nic. Zbylé tři se pletou pořád:
| Z nemovitých věcí (tento článek) | Každý rok, za samotné vlastnictví | Stovky až nižší tisíce Kč |
| Z příjmu z pronájmu | Každý rok z nájemného | 15 % ze zisku po výdajích |
| Z příjmu při prodeji | Jednorázově, mimo osvobození | 15 % (23 %) ze zisku |
Daň z pronájmu rozebíráme tady a daň při prodeji včetně časového testu tady. Dál už jen o té první.
Kdo platí a kolik
Daň platí ten, kdo je zapsaný v katastru jako vlastník k 1. lednu, a to za celý rok; pozdější prodej na tom nic nemění. U bytu se daň počítá z podlahové plochy:
Vzorec pro byt (ověřte aktuální sazby)
Daň = podlahová plocha × 1,22 × sazba 3,50 Kč/m² × koeficient podle velikosti obce (1,0 až 4,5; Praha 4,5) × místní koeficient obce (0,5 až 5). Od roku 2024 jsou sazby po konsolidačním balíčku zhruba o 80 % vyšší, pro rok 2026 se nemění. Zdroj: Finanční správa, daň z nemovitých věcí.
Výpočet podle sazeb 2026 bez místního koeficientu, který může částku dále násobit (0,5× až 5×). Orientační hodnoty.
V poměru k nájmu, který takový byt vydělá, jde o zanedbatelnou položku; ve výpočtu výnosnosti ji ale nezapomeňte, patří mezi fixní náklady.
Chyták první: místní koeficient
Tu nenápadnou položku na konci vzorce určuje každá obec sama, v rozsahu 0,5 až 5.
Stejný byt, pětkrát jiná daň
Dvě srovnatelné obce vedle sebe můžou mít daň lišící se několikanásobně jen kvůli místnímu koeficientu. U investice na dekády se to sčítá, a hlavně: obce koeficienty v posledních letech spíš zvyšují, protože výnos daně jde do jejich rozpočtu. Před koupí si koeficient obce ověřte ve vyhledávači na webu Finanční správy a počítejte s tím, že může růst.
Chyták druhý: přiznání v prvním roce
Tahle daň má nezvyklý rytmus: přiznání se podává jen jednou, a to dopředu.
- 1
Koupě nemovitosti
V roce koupě se nic neděje; daň za celý rok platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu, tedy prodávající.
- 2
Do 31. ledna dalšího roku
Podáte přiznání k dani z nemovitých věcí (jednorázově; v roce 2026 do 2. února). Nejjednodušší je průvodce na portálu Moje daně, který sazby a koeficienty doplní sám.
- 3
Do 31. května
Zaplatíte daň podle výměru, který finanční úřad pošle (složenka, e-mail nebo datová schránka). Daň nad 5 000 Kč lze rozdělit na dvě splátky: květen a listopad.
- 4
Další roky
Už nic nepodáváte, úřad daň vyměřuje sám. Nové přiznání jen při změně: přístavba, změna výměry, prodej či koupě další nemovitosti v kraji.
Pokuta za pozdní přiznání naštěstí není drama: počítá se od šestého pracovního dne po termínu a do 1 000 Kč se vůbec nevyměřuje. Při prodeji nemovitosti zase nezapomeňte úřadu oznámit, že už nevlastníte nic; jinak vám další jaro přijde složenka.
Chyták třetí: kdo ji nese u pronájmu
Daň z nemovitých věcí platí vždy majitel a do služeb nájemníkovi ji přeúčtovat nelze. Promítnout ji můžete jedině do výše samotného nájemného, jako každý jiný náklad.
Pro pronajímatele: uznatelný výdaj
Pokud u daně z příjmů z pronájmu uplatňujete skutečné výdaje, daň z nemovitých věcí mezi ně patří, spolu s odpisy, úroky z hypotéky, pojištěním a fondem oprav. Při 30% paušálu je v paušálu už obsažená. Doklad o zaplacení si proto archivujte jako každý jiný výdajový doklad.