Výnosnost nájmu se počítá jako roční nájemné dělené cenou nemovitosti krát 100. Tenhle hrubý výnos vychází v Česku zhruba na 4 až 6 %. Rozhodovat se ale má podle čistého výnosu: po odečtení nákladů, daní a neobsazenosti obvykle zbývají nízké jednotky procent.
Stejný byt, stejný nájem, dva výsledky: 4,6 % podle inzerátu, 3 % podle reality. Rozdíl dělá jediné slovo: čistý. V tomhle článku si oba výpočty projdeme krok za krokem na konkrétních číslech, ať víte, podle čeho se rozhodovat. Výnos je jen jedna část skládačky, celou mapuje průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Vzorec hrubého výnosu a k čemu (ne)slouží.
- Kompletní výčet nákladů, které z výnosu ukusují.
- Modelový výpočet od 4,6 % k čistým 3 %.
- Jaký výnos je dnes vlastně dobrý.
Hrubý výnos: rychlý filtr
Hrubý výnos (anglicky ) spočítáte za deset vteřin: roční nájem dělený kupní cenou, krát sto. Byt za 3 000 000 Kč pronajatý za 11 500 Kč měsíčně: (138 000 / 3 000 000) × 100 = 4,6 %.
Pravidlo rychlé návratnosti
Vydělte 100 výnosem v procentech a máte počet let, za které se investice teoreticky splatí z nájmu. Hrubý výnos 4,6 % znamená návratnost zhruba 22 let. U čistého výnosu 3 % už je to 33 let. I proto se vyplatí počítat poctivě.
Hrubý výnos je skvělý na rychlé porovnání více nabídek mezi sebou. Na rozhodnutí o koupi je ale k ničemu, protože ignoruje všechno, co vám z nájmu reálně ukousne.
Čistý výnos: realita
Čistý výnos počítá s náklady a s celou investicí (včetně rekonstrukce a transakčních nákladů, ne jen kupní ceny). Tady je výčet položek, na které se zapomíná:
| Fond oprav (SVJ) | 10–45 Kč/m² měsíčně |
| Pojištění nemovitosti | 0,1–0,4 % ceny ročně |
| Daň z nemovitých věcí | Stovky až tisíce Kč ročně |
| Rezerva na opravy a údržbu | 2–5 % z nájmu |
| Neobsazenost a fluktuace | Stěhování ~1× za 3 roky, týdny bez nájmu |
| Provize RK za nového nájemníka | Obvykle 1 měsíční nájem |
| Daň z příjmu z nájmu | 15 % ze zisku |
| Jednorázově: právník, katastr, vybavení | Desetitisíce a víc |
Vraťme se k modelovému bytu. Roční nájem 138 000 Kč. Odečteme fond oprav (~9 400 Kč), pojištění a daň z nemovitosti (~5 000 Kč), rezervu na opravy (~5 500 Kč), průměrnou neobsazenost s provizí (~8 000 Kč ročně) a daň z příjmu (~16 500 Kč při paušálu). Zbývá zhruba 93 600 Kč. A investice nebyla 3 miliony, ale s právníkem, katastrem a základním vybavením spíš 3 100 000 Kč.
Ilustrativní výpočet. Skutečná čísla závisí na konkrétním bytě, lokalitě a roce. Spočítejte si vlastní variantu.
Třetina výnosu zmizela. Ne kvůli smůle, ale kvůli položkám, které má každý byt; jen je inzerát neukazuje.
Daně mění výsledek
V modelovém výpočtu jsme použili paušální výdaje 30 %. U bytu s hypotékou ale skutečné výdaje s odpisy a úroky často srazí daň z nájmu k nule a čistý výnos znatelně zvednou. Finanční správa, pronajímatel (§ 9 ZDP) Jak na to, počítáme v článku o dani z pronájmu nemovitosti. Daň je u výnosnosti plnohodnotná proměnná, ne poznámka pod čarou.
Co výnos zvyšuje a co ho zabíjí
Výnos se z velké části rozhoduje při nákupu. Kdo koupí pod tržní cenou, má polštář, který žádná pozdější optimalizace nedožene. Pomáhají menší byty (1+kk, 2+kk), které mají vyšší nájem na metr a širší poptávku, a lokalita, kde se byt pronajme do týdnů, ne měsíců.
Zabijáci výnosu jsou dva. Neobsazenost: každý prázdný měsíc u našeho modelového bytu smaže 0,4 procentního bodu ročního výnosu. A fluktuace: každá výměna nájemníka znamená provizi, drobné opravy a riziko prázdných týdnů. Stabilní slušný nájemník za mírně nižší nájem často vydělá víc než maximální nájem se střídajícími se nájemníky.
Jaký výnos je dnes dobrý
Střízlivý benchmark: v Praze vychází hrubé výnosy často pod 4 %, v menších krajských městech 4 až 6 %. Čistý výnos se pak typicky pohybuje mezi 2 a 4 %. Pro srovnání: nemovitostní fondy vyplácejí kolem 5 až 6 % před zdaněním bez jakékoliv práce, jak rozebíráme u nemovitostních fondů.
Znamená to, že byt s čistými 3 % je špatná investice? Ne nutně; k nájmu se přidává případný růst hodnoty a efekt páky. Znamená to ale, že byt kupovaný „na výnos" bez nákupu pod cenou a bez páky dnes musí obstát ve srovnání s alternativami, které nechtějí žádnou práci.
Výnos s hypotékou
S hypotékou se výpočet mění z výnosu na . Vlastních peněz vkládáte míň, takže procentní výnos z vloženého kapitálu může být vyšší, ale jen dokud nájem pokrývá splátku. Pravidla bank a celý mechanismus rozebíráme v článku o financování investiční nemovitosti.
Počítejte nepříznivou variantu
Ke každému výpočtu udělejte druhou verzi: sazba po refixaci o 2 procentní body vyšší, dva měsíce ročně bez nájemníka, jedna větší oprava. Když záměr projde i takhle, čísla vám nelžou. Když projde jen v ideálním scénáři, nekupujete investici, ale loterii.