Investiční nemovitost se nejčastěji financuje klasickou hypotékou: banka půjčí maximálně 80 % hodnoty nemovitosti (90 % žadatelům do 36 let), zbytek a rezervu kryjete z vlastních peněz. Příjem z budoucího nájmu banky do bonity počítají jen zčásti, obvykle 40 až 70 %. Alternativy jsou americká hypotéka, úvěr ze stavebního spoření nebo vlastní zdroje.
Plán většiny investorů zní jednoduše: nájemník splatí hypotéku za mě. Jenže banka vašemu plánu věří jen napůl, doslova. Z nájmu si do příjmů započítá zlomek a zbytek bonity musíte utáhnout sami. Pojďme si projít, jak financování reálně funguje. Celou cestu od rozhodnutí po nákup mapuje průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Čtyři způsoby financování a pro koho se hodí který.
- Kolik banka půjčí a v čem je u investice přísnější.
- Jak banky počítají příjem z nájmu a čím ho doložíte.
- Kolik vlastních peněz reálně potřebujete (víc, než říká inzerát).
Čtyři způsoby, jak investiční nemovitost zaplatit
Cesty k penězům jsou čtyři a liší se cenou, flexibilitou i tím, co po vás kdo chce.
| Klasická hypotéka | Nejnižší sazba, účelová | Standard: kupujete konkrétní nemovitost a máte bonitu |
| Americká hypotéka | Vyšší sazba, neúčelová | Vlastníte jinou nemovitost k zástavě a chcete volné peníze |
| Úvěr ze stavebního spoření | Střední, menší částky | Dofinancování menší sumy nebo rekonstrukce |
| Vlastní zdroje | Bez úroku, ale vážou kapitál | Kdo nechce dluh; lze kombinovat s úvěrem |
Klasická hypotéka je standard. Banka přitom obvykle nezkoumá, jestli budete bydlet, nebo pronajímat; „investiční hypotéka" je spíš marketingová nálepka než zvláštní produkt. Americká hypotéka se hodí, když už nemovitost vlastníte: zastavíte ji a získáte neúčelové peníze, ovšem za vyšší sazbu. Stavební spoření poslouží na menší částky. A vlastní zdroje? Kdo koupil za hotové a lituje, může u řady bank do zhruba tří let využít zpětné proplacení vlastních zdrojů a peníze si hypotékou „vytáhnout" zpátky.
Co po vás bude chtít banka
Dvě věci: zástavu a jistotu, že splátky utáhnete. U obojího platí pravidla ČNB a u investice bývá metr přísnější.
Limity ČNB (ověřte aktuální stav)
Horní hranice LTV, tedy poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, je 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %. Minimálně 20 % (resp. 10 %) ceny tedy platíte z vlastních peněz. Banky navíc u investičního záměru často chtějí vlastní vklad vyšší a bonitu posuzují konzervativněji než u vlastního bydlení.
Zdroj: ČNB, horní hranice úvěrových ukazatelů. Limity se v čase mění.
K tomu standardní bonita: doložitelné příjmy ze zaměstnání nebo podnikání, úvěrová historie a stávající závazky. Druhá hypotéka vedle té na vlastní bydlení projde jen tomu, komu příjmy stačí na obě splátky. Co banka u investice posuzuje jinak, rozebíráme v dílu průvodce o financování pákou.
Jak banka počítá příjem z nájmu
Tady přichází největší překvapení začínajících investorů. Záměr „nájem splatí splátku" banku nezajímá, zajímá ji doložený příjem.
Stávající nebo budoucí nájem banky započítávají jen zčásti, obvykle 40 až 70 % podle stability a délky smlouvy. U dlouhodobého nájmu na rok a déle to bývá 60 až 70 %, krátkodobé pronájmy typu Airbnb většina bank nezohlední vůbec. Doložit příjem můžete daňovým přiznáním, nájemní smlouvou (ideálně na dobu neurčitou nebo aspoň rok) a výpisy z účtu s pravidelnými platbami.
Logika je jednoduchá: banka počítá s neobsazeností, neplatiči a náklady, přesně s tím, co podceňují i sami investoři. Vlastně vám tím dělá první konzervativní propočet výnosnosti nájmu zdarma.
Kolik vlastních peněz reálně potřebujete
Inzerát říká „stačí 20 %". Realita chce víc. K vlastnímu vkladu připočtěte transakční náklady (právník, odhad, případně provize), často nějakou rekonstrukci či vybavení a hlavně rezervu na výpadky nájmu a opravy. Bez rezervy je investice na páku hazard.
Ilustrativní příklad. Skutečné částky závisí na ceně, stavu nemovitosti a vaší situaci.
Zaokrouhleně: na byt za čtyři miliony je rozumné mít připraveno ne 800 tisíc, ale spíš 1,2 milionu. Kdo tohle číslo nemá, pro toho můžou být schůdnější pasivnější cesty do nemovitostí přes fondy, případně začít podle postupu pro první investici.
Páka: motor i riziko
Hypotéka je důvod, proč nemovitosti porážejí kalkulačku: vyděláváte na celé hodnotě bytu, ačkoli jste vložili jen část. Stejná páka ale funguje i obráceně.
Dvě věci, které páka nepromíjí
Splátka běží i bez nájemníka. Každý prázdný měsíc platíte z vlastní kapsy, proto je rezerva podmínka, ne doporučení. A fixace jednou skončí. Když refixujete za výrazně vyšší sazbu, splátka může vyskočit nad nájem a záměr se otočí do ztráty. Počítejte záměr i s citelně vyšší sazbou, ne jen s tou dnešní.
Páka tedy násobí výnos i ztrátu. Kdo si půjčuje na doraz bonity i rezervy, nestaví investici, ale past sám na sebe.
Úroky jako daňový výdaj
Jedna dobrá zpráva na závěr: úroky z hypotéky na pořízení pronajímané nemovitosti jsou daňově uznatelný výdaj. Spolu s odpisy často srazí daň z pronájmu velmi nízko, někdy až k nule. Financování a daně se zkrátka vyplatí počítat dohromady, ne každé zvlášť.