Pasivní příjem z nemovitostí lze získat třemi cestami: bytem na pronájem (který je ale spíš malý byznys než pasivní příjem), placenou správcovskou firmou, která pasivitu zajistí výměnou za část výnosu, nebo nemovitostními fondy, REIT a crowdfundingem, kde se o vše stará někdo jiný. Čistý výnos se obvykle pohybuje v nízkých jednotkách procent ročně.
„Pasivní příjem z nemovitostí" je jedno z nejúspěšnějších marketingových sousloví poslední dekády. Prodává kurzy, byty i fondy. Háček: u vlastního bytu na pronájem je to napůl lež. Pojďme si říct, co je na téhle představě pravda, kolik z ní zbyde po odečtení reality a které cesty jsou pasivní doopravdy. Souvislosti najdete v průvodci investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Proč byt na pronájem není pasivní příjem, ale malý byznys.
- Co chybí v modelovém příkladu, který vám ukážou prodejci.
- Jak si pasivitu koupit a kolik to stojí.
- Které cesty jsou pasivní doopravdy a kolik vynášejí.
Proč byt na pronájem není pasivní příjem
Byt nepronajmete a nezapomenete na něj. Shánění a prověřování nájemníků, předávací protokoly, opravy a havárie (ideálně prasklá trubka v sobotu večer), vybírání nájmu, vyúčtování služeb, daně. Část je rutina, část přijde nečekaně a vždycky, když se to nehodí.
Tohle není názor, to je popis práce. Přímé vlastnictví je malý byznys: buď do něj dáváte čas, nebo peníze. Říkáme to natvrdo i v dílu průvodce o správě nemovitosti: pasivní a vysoký výnos zároveň u přímého vlastnictví obvykle neplatí.
Modelový příklad, který vám prodejci ukážou
Na internetu koluje tenhle výpočet: byt za 2 miliony, splátka hypotéky 6 400 Kč, nájem 8 900 Kč, rozdíl 2 500 Kč měsíčně je váš „pasivní příjem". Vypadá hezky. Jenže v něm chybí skoro všechno.
Chybí daň z nájmu, fond oprav, pojištění, údržba a hlavně neobsazenost: každá výměna nájemníka znamená měsíc dva bez příjmu. Po jejich započtení se z 2 500 Kč měsíčně snadno stane pár stovek, v horším roce nula nebo doplácení z vlastní kapsy.
Ilustrativní příklad. Skutečná čísla závisí na konkrétním bytě, financování a roce. Spočítejte si vlastní variantu konzervativně.
Jak přesně se počítá skutečný výnos, rozebíráme v článku o výnosnosti nájmu. A nezapomeňte, že daň z pronájmu se dá legálně snížit odpisy, což výslednou bilanci znatelně vylepší.
Jak si pasivitu koupit
Skutečně pasivní příjem z vlastního bytu existuje, ale musíte si ho koupit. Správcovská firma za poplatek převezme shánění nájemníků, komunikaci, opravy i vybírání nájmu; některé nabízejí i garantovaný nájem, kdy platí, i když je byt prázdný.
Pasivní příjem se kupuje, neroste sám
Buď dáte práci, nebo dáte peníze. Správa stojí typicky jednotky procent z nájmu (u garantovaného nájmu víc, formou nižší vyplácené částky) a o tu se sníží výnos. Není to špatný obchod, jen ho započítejte předem, ne až dodatečně. „Pasivní a zároveň maximální výnos" neexistuje.
U jednoho bytu blízko bydliště dává často smysl vlastní správa. U vzdálené nemovitosti, více bytů nebo prostě u člověka, který má lepší věci na práci než telefonáty s instalatérem, vyhrává firma.
Pasivní cesty bez bytu
Kdo chce z nemovitostí příjem bez vlastnictví bytu, má tři nástroje. Všechny jsou pasivní od první koruny, liší se likviditou a rizikem.
| Byt + vlastní správa | Nízká, je to práce | Nízké jednotky % čistého + růst hodnoty | Stovky tisíc až miliony |
| Byt + správcovská firma | Vysoká | O poplatek správě nižší | Stovky tisíc až miliony |
| Nemovitostní fond / REIT | Úplná | ~5 až 6 % před zdaněním, kolísá | Stovky korun |
| Realitní crowdfunding | Úplná | Slibované vyšší %, vyšší riziko | Stovky až tisíce korun |
Jak fungují nemovitostní fondy, burzovní REIT fondy i realitní crowdfunding, rozebíráme v samostatných článcích. Stručně: fondy a REITy jsou rozumný diverzifikační doplněk, crowdfunding je spekulativnější sázka na konkrétní projekt.
Kolik pasivního příjmu reálně čekat
Střízlivá čísla: čistý výnos z pronájmu po všech nákladech se dnes pohybuje v nízkých jednotkách procent ročně, retailové nemovitostní fondy vyplácejí zhruba 5 až 6 % před zdaněním. Z bytu za 4 miliony tedy nečekejte rentu, ale spíš nižší tisíce měsíčně čistého, plus případný růst hodnoty, který ovšem není zaručený.
A jedno srovnání, které prodejci neradi slyší: kdo chce jen nechat peníze dlouhodobě pracovat, pro toho historicky vycházel jednodušeji a často výnosněji široký akciový index. Nemovitost dává smysl hlavně tomu, kdo má kapitál, výhodu nebo prostě chce mít část majetku v betonu.
Pozor na prodejce snů
Kolem pasivního příjmu vyrostl celý průmysl: kurzy za tisíce, mentoringy za desetitisíce, všechno zabalené do fotek od bazénu a slibů finanční svobody do pár let.
Rychlý test prodejce
Kdo vydělává na nemovitostech, ukazuje čísla včetně nákladů, daní a prázdných měsíců. Kdo vydělává na vás, ukazuje jen nájem minus splátku a vedle toho fotku z pláže. Finanční svoboda z jednoho bytu s hypotékou nevzniká; vzniká z dlouhých let disciplíny, ať už v nemovitostech, nebo v indexu.