Příjem z pronájmu nemovitosti se v Česku daní sazbou 15 %, část základu daně nad 36násobek průměrné mzdy sazbou 23 %. Výdaje uplatníte buď paušálem 30 % z příjmů (maximálně 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje včetně odpisů a úroků z hypotéky. Sociální ani zdravotní pojištění se z dlouhodobého nájmu neplatí.
A teď dobrá zpráva, kterou paušál neprozradí: u bytu s hypotékou se dá daň legálně srazit na minimum, často až k nule. Stačí umět odpisy a skutečné výdaje. Přesně to si v tomhle článku ukážeme na číslech. Daně jsou jeden z pilířů celé investice, jak rozebíráme v průvodci investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Jak funguje zdanění nájmu a co se vlastně počítá jako příjem.
- Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje: kdy se vyplatí které.
- Modelový výpočet, ve kterém odpisy a úroky změní daň o desítky tisíc.
- Termíny, limity a co hrozí, když pronájem nepřiznáte.
Jak se příjem z pronájmu daní
Pronájem bytu, domu nebo garáže jako fyzická osoba spadá pod příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. V praxi to znamená: jednou ročně vyplníte přílohu č. 2 daňového přiznání a výsledek přičtete k ostatním příjmům.
Důležitý detail hned na začátku: příjmem je jen nájemné. Zálohy na energie a služby, které nájemníkovi vyúčtováváte, se do příjmu nepočítají. Pokud ale energie účtujete paušálem a nevyúčtováváte, počítá se do příjmu všechno. Proto se vyplatí mít ve smlouvě nájem a služby oddělené.
A jedna úleva: z příjmů z dlouhodobého nájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. To dělá z nájmu daňově příjemnější příjem, než je výplata nebo podnikání.
Sazba daně: 15 a 23 %
Zisk z pronájmu (příjmy minus výdaje) se přičte k vašemu celkovému základu daně a zdaní se standardními sazbami daně z příjmů fyzických osob.
Aktuální sazby a hranice (ověřte k datu podání)
Základní sazba je 15 %. Část celkového základu daně nad 36násobek průměrné mzdy (za rok 2025 to je 1 676 052 Kč) se daní sazbou 23 %. Do limitu se počítají všechny vaše příjmy dohromady, ne jen nájem. Daň pak snižují běžné slevy, minimálně základní sleva na poplatníka.
Zdroj: Finanční správa, pronajímatel (§ 9 ZDP). Stav k roku 2026.
Paušál, nebo skutečné výdaje
Tohle je nejdůležitější rozhodnutí celého přiznání. Výdaje totiž určují, z čeho se daň vůbec počítá, a obě cesty umí dát úplně jiná čísla.
| Výše | 30 % z příjmů, max. 600 000 Kč/rok | Reálné náklady bez stropu |
| Co zahrnují | Všechno, nic dalšího nelze přidat | Odpisy, úroky z hypotéky, opravy, pojištění, daň z nemovitosti, správa |
| Administrativa | Jen evidence příjmů | Evidence příjmů a výdajů, doklady 3 roky (při ztrátě 8 let) |
| Vyplatí se | Byt bez hypotéky s minimem nákladů | Byt s hypotékou, po rekonstrukci, s vyššími náklady |
Do skutečných výdajů patří hlavně , úroky z hypotéky na pořízení pronajímané nemovitosti, opravy a údržba, pojištění, daň z nemovitých věcí, poplatky za správu nebo realitce a vybavení bytu. Odpisy jsou přitom nejsilnější položka: cena bytu se rozpočítá do nákladů na desítky let dopředu, aniž by vám z účtu odešla koruna. A bonus: odpisování neohrozí osvobození od daně při pozdějším prodeji, jak vysvětlujeme v dílu průvodce o daních a právu.
Zvolený způsob musíte použít pro všechny pronajímané nemovitosti jednotně a mezi roky ho lze měnit jen s dodatečnou administrativou. Vybírejte tedy s rozmyslem.
Modelový výpočet: byt s hypotékou
Vezměme byt pronajímaný za 18 000 Kč měsíčně, tedy 216 000 Kč ročně. Majitel ho koupil za 4 500 000 Kč na hypotéku.
S paušálem odečte 30 %, tedy 64 800 Kč, a daní základ 151 200 Kč. Patnáctiprocentní daň vychází na 22 680 Kč. Se skutečnými výdaji odečte roční odpis (zrychleně přes 100 000 Kč v prvních letech, rovnoměrně kolem 1,4 % až 3,4 % z ceny), úroky z hypotéky (klidně 80 000 Kč i víc), pojištění, daň z nemovitosti a opravy. Výdaje snadno přesáhnou příjem a daň z nájmu je nula.
Ilustrativní výpočet bez slev na dani. Skutečná čísla závisí na ceně nemovitosti, úrocích a nákladech. Konkrétní situaci proberte s daňovým poradcem.
Rozdíl za deset let? Přes 200 000 Kč. Proto se u bytu s hypotékou skoro vždycky vyplatí počítat skutečné výdaje, i za cenu evidence dokladů. Tahle úvaha přímo ovlivňuje i čistou výnosnost nájmu, daň je náklad jako každý jiný.
Kdo musí podat přiznání a kdy
Přiznání podává skoro každý pronajímatel. Výjimky jsou dvě: zaměstnanec, jehož příjmy mimo zaměstnání (včetně nájmu) nepřesáhly 20 000 Kč za rok, a člověk bez zaměstnání s celkovými příjmy do 50 000 Kč za rok.
U nemovitosti ve společném jmění manželů daní příjem jen jeden z manželů, a to klidně ten s nižšími ostatními příjmy, pokud je to výhodnější. Termíny pro přiznání za rok 2025: do 1. dubna 2026 papírově, do 4. května 2026 elektronicky a do 1. července 2026 s daňovým poradcem.
Co se stane, když pronájem nepřiznáte
Pronájem „na černo" je sázka s mizernou statistikou. Finanční úřad se o nájmu dozví snadno: z katastru, z inzerátu, od nespokojeného nájemníka.
Cena za nepřiznaný nájem
Při kontrole úřad daň doměří podle obvyklého nájemného v lokalitě. K doměrku se přidá penále 20 % a úrok z prodlení ve výši repo sazby ČNB zvýšené o 8 procentních bodů, počítaný od původní splatnosti. Z neodvedených pár tisíc se tak za roky stane násobně vyšší účet.
Pozor: Airbnb není pronájem
Krátkodobé ubytování turistů přes platformy typu Airbnb se nedaní jako nájem, ale jako podnikání podle § 7. To je úplně jiný režim: platí se z něj sociální a zdravotní pojištění, paušální výdaje jsou 60 % (bez živnosti 40 %) a vzniká povinnost registrace k DPH jako identifikovaná osoba. Kdo zvažuje krátkodobý pronájem investičního bytu, měl by si vyšší výnos přepočítat i o tyhle odvody navíc.