Komerční nemovitosti (kanceláře, sklady, obchody, hotely) nabízejí vyšší výnosy než byty, zhruba 5 až 7 % ročně, a delší nájemní smlouvy s inflačními doložkami. Přímý nákup ale začíná na desítkách milionů korun, takže běžný investor do nich vstupuje přes nemovitostní fondy nebo REIT.
Do komerčních nemovitostí v Česku loni přiteklo rekordních 106 miliard korun a z 86 % šlo o české peníze. Skoro nikdy to ale nebyly peníze jednotlivců; tahle liga se hraje přes fondy a velké hráče. Pojďme se podívat, jak funguje a kudy do ní vede dveře i pro normální rozpočet. Celkový obraz dává průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Které segmenty patří mezi komerční nemovitosti a co vynášejí.
- Čím se byznys s kancelářemi liší od pronájmu bytu.
- Jak vypadá velká liga: smlouvy, financování, due diligence.
- Kudy do komerčních nemovitostí bez desítek milionů.
Co jsou komerční nemovitosti
Komerční nemovitost je budova, která vydělává na podnikání svých nájemců. Čtyři hlavní segmenty se chovají každý jinak:
| Kanceláře | Firmy, korporace | ~5–6 % | Home office a nadbytek ploch |
| Maloobchod | Obchody, řetězce, centra | ~5–7 % | E-commerce, kupní síla |
| Průmysl a logistika | Sklady, e-shopy, výroba | ~5–6 % | Ekonomický cyklus |
| Hotely | Provozovatelé, řetězce | Vyšší, kolísavý | Cestovní ruch, sezónnost |
Čísla berte orientačně; se liší podle kvality budovy, lokality a hlavně nájemních smluv.
Čím se liší od bytu
Na první pohled je to stejný byznys: koupit budovu, inkasovat nájem. Pod kapotou je ale skoro všechno jinak.
Nájemní smlouvy se uzavírají na 5 a více let, často v eurech a s inflační doložkou, takže nájem automaticky roste s cenami. Hodnota budovy proto nestojí na metrech čtverečních, ale na smlouvě a bonitě nájemce: stejná hala s desetiletou smlouvou s nadnárodním řetězcem má jinou cenu než prázdná. To je velký rozdíl proti investičnímu bytu, kde nájemník přichází a odchází po roce.
Odvrácená strana: když firma odejde, nový nájemce se hledá měsíce až roky a prázdná kancelářská budova spaluje peníze rychleji než prázdný byt. Vyšší výnos je odměna za větší koncentraci rizika.
Trh v číslech
Rekordní rok českého kapitálu
Investice do komerčních nemovitostí v ČR dosáhly v roce 2025 zhruba 106 miliard Kč, meziročně o 137 % víc, a 86 % objemu tvořil český kapitál, především fondy. Knight Frank via Hospodářské noviny Jinými slovy: na komerční nemovitosti se skládají statisíce drobných podílníků českých fondů, aniž by kdy viděli kupní smlouvu.
Jak se hraje velká liga
Přímý nákup komerční nemovitosti je disciplína pro profesionály, a to nejen kvůli ceně.
Banky financují obvykle maximálně kolem 70 % hodnoty, zbytek je vlastní kapitál v řádu desítek milionů. Vlastnictví se strukturuje přes , před koupí se dělá a o výnosu rozhoduje vyjednávání nájemních smluv. Tohle není „koupím a pronajmu", to je korporátní finance s budovou uprostřed.
Jak do komerčních nemovitostí s normálním rozpočtem
Dobrá zpráva: výnosy komerčních budov jdou inkasovat i bez desítek milionů. Většina českých nemovitostních fondů drží právě komerční portfolia (kanceláře, retail parky, logistiku) a podíl koupíte od stokorun. Burzovní cestou totéž umí REIT fondy, kde si lze vybrat i konkrétní segment, třeba logistiku nebo datová centra.
Platí ale stejná střízlivost jako vždy: fond vám z výnosu ukousne poplatky a komerční nemovitosti nejsou imunní vůči krizím. Kdo si chce segmenty rozložit, najde návod v článku o pasivním příjmu z nemovitostí.
Rizika podle segmentů
Každý segment má svého strašáka
Kancelářím ubližuje práce z domova a stárnoucí budovy bez ESG certifikací. Maloobchod dlouhodobě hlodá e-commerce; vyhrávají retail parky s potravinami, prohrávají slabší centra. Logistika je miláček dekády, ale citlivá na ekonomický cyklus a výstavbu nové nabídky. A hotely jezdí na horské dráze cestovního ruchu. Společné riziko všech: koncentrace na málo nájemců. Odchod jednoho z nich umí přepsat celý výnos budovy.