Investovat do nemovitostí lze začít už od stokorun měsíčně přes nemovitostní fondy, od tisíců přes realitní crowdfunding a REIT, nebo od zhruba milionu vlastních peněz nákupem bytu na pronájem. Postup je vždy stejný: ujasnit si kapitál a horizont, vybrat cestu, spočítat čistý výnos konzervativně a investici důkladně prověřit.
Většina lidí si myslí, že investování do nemovitostí začíná u milionů na účtu. Nezačíná. Začít se dá se stokorunou, s tisícovkou i s milionem, jen pokaždé jinou cestou. Tenhle návod vám pomůže vybrat tu vaši a vyhnout se chybám, na kterých začátečníci prodělávají. Celé téma od A do Z mapuje průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Tři otázky, které rozhodnou o správné cestě právě pro vás.
- Kolik potřebujete na fondy, crowdfunding, REIT a vlastní byt.
- Pět kroků k první investici a jak správně spočítat výnos.
- Červené vlajky, které mají rozsvítit výstrahu.
Nejdřív si odpovězte na tři otázky
Než cokoliv koupíte, ujasněte si tři věci. Kolik mám kapitálu? Chci se starat aktivně, nebo jen poslat peníze? A na jak dlouho investuji?
Odpovědi rovnou ukážou směr. S částkami do nižších stovek tisíc vedou pasivní cesty: fondy, crowdfunding, REIT. Vlastní byt na pronájem začíná dávat smysl zhruba od milionu volných peněz (vklad, náklady, rezerva) a jen tomu, koho nevyděsí práce se správou. A horizont? U nemovitostí počítejte v letech až dekádách; kdo může peníze potřebovat za rok, nemá je do betonu posílat vůbec.
Cesty do nemovitostí podle kapitálu
| Nemovitostní fond | Od 100 Kč měsíčně | Žádná | Poplatky, pozastavení odkupů v krizi |
| Realitní crowdfunding | Od ~500–1 000 Kč | Výběr projektů | Krach projektu, nulová likvidita |
| REIT (akcie na burze) | Cena jedné akcie | Žádná | Volatilita jako u akcií, daň z dividend |
| Byt na pronájem | ~1 mil. Kč vlastních a víc | Vysoká (malý byznys) | Neobsazenost, koncentrace, páka |
Detaily jednotlivých cest najdete v samostatných článcích: jak fungují nemovitostní fondy, co umí burzovní REIT fondy, jak funguje realitní crowdfunding a co obnáší investiční byt. Existuje i pátá cesta, flipování nemovitostí, ale to už není investice pro začátečníky, nýbrž aktivní byznys.
Pět kroků k první investici
Postupujte popořadě. Každý krok stojí na předchozím a přeskakování se platí penězi.
- 1
1. Rozpočet a horizont
Spočítejte, kolik můžete investovat, aniž byste sáhli na železnou rezervu, a na jak dlouho. U přímého nákupu počítejte vklad, transakční náklady i rezervu na výpadky.
- 2
2. Výběr cesty
Podle kapitálu, času a ochoty se starat zvolte mezi fondem, crowdfundingem, REIT a vlastním bytem. Nebojte se kombinace, diverzifikace platí i v nemovitostech.
- 3
3. Lokalita a výběr
U bytu rozhoduje lokalita o nájmu, nájemnících i prodejnosti: poptávka, doprava, služby, plány obce. U fondů a platforem prověřte historii, poplatky a do čeho reálně investují.
- 4
4. Čísla
Spočítejte čistý výnos po všech nákladech, daních a neobsazenosti, a k tomu nepříznivou variantu s vyšší sazbou a prázdnými měsíci. Kupujte, jen když projde i ta.
- 5
5. Prověření a nákup
Katastr, technický stav, smlouvy, energetická náročnost; u platforem licence a podmínky. Teprve pak podpis. Spěch je nejdražší položka celé investice.
Stejných pět kroků rozebíráme do hloubky v závěrečném dílu průvodce, včetně toho, co dělat, když čísla nevyjdou.
Počítejte správně: čistý výnos a ROI
Základní vzorec návratnosti je jednoduchý: roční čistý příjem děleno celkovou investicí, krát sto. Byt za 3 000 000 Kč s čistým ročním příjmem 125 000 Kč má návratnost 4,1 %.
Slovo „čistý“ dělá celý rozdíl
Do čitatele patří nájem po odečtení daně, fondu oprav, pojištění, údržby a prázdných měsíců, ne nájem z inzerátu. Jak se hrubý výnos scvrkává na čistý, počítáme v článku o výnosnosti nájmu. A vždycky si spočítejte i nepříznivou variantu: vyšší sazbu po refixaci a dva prázdné měsíce ročně. Když záměr projde i takhle, je to dobré znamení.
U bytu na hypotéku k tomu přidejte pravidla financování: banka půjčí maximálně 80 až 90 % hodnoty a nájem vám do bonity započítá jen zčásti, jak rozebíráme v článku o financování investiční nemovitosti.
Výhody a nevýhody nemovitostí
Co mluví pro
- Hmatatelné aktivum, historicky drží hodnotu proti inflaci
- Příjem z nájmu plus možný růst hodnoty
- Hypotéka umožňuje páku, kterou jinde nedostanete
- Odpisy a úroky umí výrazně snížit daň z nájmu
Co mluví proti
- Nízká likvidita: prodej trvá měsíce
- Vysoký vstup a koncentrace majetku do jedné věci (u přímého nákupu)
- Správa je práce: nájemníci, opravy, administrativa
- Ceny umí stagnovat i klesat, růst není zaručený
Čeho se vyvarovat
Většina ztrát začátečníků nevzniká smůlou, ale třemi chybami: počítají hrubý výnos místo čistého, jdou do toho bez rezervy a věří ideálnímu scénáři.
Červené vlajky
Tlak na rychlé rozhodnutí („nabídka platí jen dnes"), sliby zaručeného výnosu, chybějící nebo mlhavá čísla a kurzy za desetitisíce, které prodávají sen místo řemesla. Kdokoli vám u nemovitosti garantuje výnos, buď něco zamlčuje, nebo nerozumí tomu, co prodává. Investice do nemovitostí nesou riziko a jejich hodnota i výnos kolísají.
Kdy začít
Otázka za milion. Upřímná odpověď: časovat realitní trh se dlouhodobě nedaří skoro nikomu, podobně jako u akcií. Důležitější než dokonalý okamžik je správný výběr a konzervativní čísla, se kterými záměr přežije i horší roky.
Prakticky to znamená: u fondů a pravidelného investování na načasování skoro nezáleží, nakupujete průběžně. U vlastního bytu rozhoduje konkrétní příležitost; dobrá koupě existuje na drahém i levném trhu a špatná taky. A jestli po přečtení vyjde, že nemovitosti zatím nedávají smysl, je to taky výsledek. Rozhodnutí nejít do toho se znalostí věci je lepší než koupě podle dojmu, jak píšeme hned v prvním dílu průvodce.