LTV je číslo, které rozhoduje, kolik vlastních peněz musíte mít a jakou sazbu dostanete.
A od roku 2026 má u investičních nemovitostí ještě přísnější strop. Tenhle článek ukáže, co LTV je, jak se počítá a jaké limity ČNB platí.
LTV je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavené nemovitosti. Když si půjčíte 3,5 milionu na nemovitost za 5 milionů, máte LTV 70 %. ČNB limituje LTV na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 %. Čím nižší LTV, tím nižší riziko pro banku a obvykle i nižší sazba.
Co se dozvíte
- Co LTV znamená a jak se počítá.
- Jaké limity ČNB platí v roce 2026.
- Proč mají investiční nemovitosti přísnější strop.
- Jak LTV ovlivní vaši sazbu.
Co je LTV a jak se počítá
LTV vypadá jako technická zkratka, ale princip je jednoduchý. Říká, jakou část nemovitosti financuje banka.
spočítáte tak, že výši hypotéky vydělíte hodnotou nemovitosti. Pokud je hypotéka 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů, vyjde LTV 70 %. Zbytek, tedy 30 %, musíte pokrýt z vlastních peněz. Spolu s vaším příjmem pak LTV určuje, kolik si reálně můžete půjčit.
Limity ČNB pro rok 2026
Horní hranici LTV neurčuje jen banka, ale i Česká národní banka. A liší se podle věku i účelu.
| Žadatel do 36 let (vlastní bydlení) | Až 90 % |
| Žadatel nad 36 let | Až 80 % |
| Investiční nemovitost (od 1. 4. 2026) | Až 70 %, k tomu DTI nejvýše 7 |
Pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení je horní hranice LTV 90 %, pro ostatní 80 %. ČNB, horní hranice LTV Od 1. dubna 2026 navíc platí přísnější doporučené limity pro investiční hypotéky, kde je maximum LTV 70 % a DTI nejvýše 7. ČNB, limity pro investiční hypotéky Za investiční ČNB považuje úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu.
Jak LTV ovlivňuje sazbu
LTV nerozhoduje jen o tom, jestli hypotéku dostanete, ale i kolik za ni zaplatíte.
Nižší LTV obvykle znamená nižší sazbu
Nižší LTV představuje pro banku menší riziko, a tím i nižší úrokovou přirážku. Orientačně bývá u LTV do 60 % nejlepší sazba, v pásmu 71 až 80 % už mírná přirážka a LTV 81 až 90 % je dostupné jen pro žadatele do 36 let. Když máte víc vlastních peněz a snížíte LTV, často dosáhnete na nižší úrokovou sazbu.
Co si odnést
LTV je poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. ČNB ho limituje na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 % a u investičních nemovitostí od dubna 2026 na 70 %. Nižší LTV znamená menší riziko pro banku a obvykle i nižší sazbu, takže víc vlastních peněz se vyplatí.