Dlouhodobá data jsou překvapivě vyrovnaná: rezidenční nemovitosti nesly od roku 1870 reálně kolem 7 % ročně, akcie 6,9 %. Od 80. let ale akcie jasně vedou (10,7 % vs. 6,4 %). Akcie vyhrávají likviditou, nulovou prací a v Česku i daněmi; nemovitosti nabízejí páku hypotéky a stabilnější průběh. Pro pasivního investora bývá jednodušší široký akciový index.
Ekonomové spočítali výnosy všech hlavních aktiv za posledních 145 let. Výsledek věčného souboje nemovitosti vs. akcie? Fotofiniš: 7,0 % proti 6,9 % ročně. Jenže posledních čtyřicet let už fotofiniš není a v Česku do hry vstupuje ještě jeden rozhodčí: daně. Pojďme na férové srovnání. Nemovitostní stranu mapuje průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Co říkají akademická data za 145 let a proč se epochy liší.
- Šest praktických rozdílů mezi bytem a ETF.
- Daňový úhel, který v Česku srovnání překlápí.
- Verdikt: pro koho je co, a proč nemusíte volit.
145 let dat: překvapivě těsný souboj
Nejcitovanější srovnání výnosů napříč aktivy je studie The Rate of Return on Everything, která zpracovala data 16 vyspělých zemí od roku 1870. Závěr překvapil i ekonomy: rezidenční nemovitosti (nájem plus růst cen) nesly reálně zhruba 7 % ročně, akcie 6,9 %, a to s nižší kolísavostí nemovitostí. Jordà a kol., The Rate of Return on Everything, NBER
Jenže záleží, kterou část historie čtete:
Reálné výnosy po inflaci dle studie Jordà et al. Minulé výnosy nezaručují budoucí a průměr 16 zemí se liší od konkrétního bytu či indexu.
Proč se epochy liší
Historická data zahrnují éry, kdy byl nájem hlavním výnosem a akciové trhy menší a dražší na obchodování. Posledních čtyřicet let patřilo globalizaci, levnému indexovému investování a klesajícím výnosům nájmů vůči cenám bytů. Které období líp popisuje budoucnost, nikdo neví; data ale vyvracejí obě extrémní tvrzení, že „nemovitosti jsou jistota" i že „akcie vždycky drtí všechno".
Šest rozdílů, na kterých záleží
| Minimální vstup | Stovky tisíc až miliony | Stovky korun |
| Likvidita | Měsíce + transakční náklady | Vteřiny, minimální náklady |
| Práce | Malý byznys: nájemníci, opravy, daně | Prakticky žádná |
| Páka | Hypotéka: levná a dostupná | Drahá a nebezpečná (margin) |
| Diverzifikace | Jedna adresa, jedno město | Tisíce firem po celém světě |
| Daně v ČR | Nájem se daní průběžně (odpisy pomáhají) | Po 3 letech držby daň 0 |
Co umí jen nemovitost
Čtyři věci index nenabídne. Páka: banka vám půjčí miliony na byt za sazbu, o které si u akcií můžete nechat zdát, a pákový efekt umí z průměrného výnosu udělat nadprůměrný (i podprůměrnou ztrátu). Hmatatelnost: na bytě nevisí cenovka, takže se drží snáz než portfolio, které v krizi denně červená; pro disciplínu spousty lidí je to reálná výhoda. Nájem s inflací: nájemné dlouhodobě kopíruje růst cen. A edge: byt jde koupit pod cenou nebo zhodnotit rekonstrukcí; index pod cenou nekoupíte nikdy.
Co umí jen akcie (ETF)
Likvidita a bezpracnost: prodej za vteřiny, žádní instalatéři. Vstup od stokorun a globální diverzifikace tisíců firem místo jedné adresy v jednom městě.
A pak ten český rozhodčí: daně. Zisk z prodeje akcií a ETF je po třech letech držby osvobozen od daně (časový test) a akumulační ETF průběžně nedaní vůbec nic. Nájem se naproti tomu daní každý rok; odpisy ho umí výrazně snížit, jak počítáme u daně z pronájmu, ale princip zůstává. Mimochodem, častá rada „kupte místo bytu dividendové akcie" v Česku daňově nedává smysl: dividendy se daní 15 % vždy a časový test je nezachrání. Daňově nejefektivnější akciová cesta je akumulační ETF na široký index.
Náš verdikt: pro koho je co
Kdo chce nechat peníze pracovat bez práce, pro toho byl historicky i daňově jednodušší široký akciový index přes akumulační ETF. Nemovitost dává smysl tomu, kdo má dostatečný kapitál, výhodu (umí koupit pod cenou, zrekonstruovat, zná lokalitu) a počítá s tím, že jde o malý byznys, ne o spořicí účet s balkonem; podrobný rozbor dává článek vyplatí se investovat do nemovitostí.
Nemusíte volit
Souboj „buď, anebo" je falešný. Běžná a rozumná kombinace: široký index jako hlavní část portfolia a nemovitostní složka vedle, ať už vlastní byt s pákou, nebo pasivnější cesty přes fondy a REIT. Dvě aktiva s odlišným chováním se navzájem doplňují líp, než kterékoliv z nich funguje samo.