Kolik vám banka půjčí, neurčuje jedno číslo, ale tři.
A platí vždycky to nejnižší z nich, ne to nejvyšší, které byste chtěli. Tenhle článek ukáže tři stropy výše úvěru a proč rozhoduje ten nejpřísnější.
Maximální výši hypotéky určují tři stropy a platí ten nejnižší: kolik dovolí hodnota nemovitosti přes LTV, kolik unese váš příjem přes ukazatele DTI a DSTI a regulatorní limity ČNB. LTV je 80 %, do 36 let 90 %. DTI omezuje úvěr na násobek ročního příjmu, DSTI hlídá výši splátky.
Co se dozvíte
- Které tři stropy výši úvěru určují.
- Proč rozhoduje hodnota nemovitosti, ne kupní cena.
- Co měří DTI a DSTI.
- Proč platí vždy nejnižší strop.
Tři stropy výše úvěru
Maximální úvěr nevychází z jednoho výpočtu. Banka spočítá tři limity a vybere ten nejnižší.
| LTV | Úvěr nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, do 36 let 90 % |
| DTI | Celkový dluh nejvýš násobek ročního čistého příjmu |
| DSTI | Měsíční splátky nejvýš část čistého měsíčního příjmu |
dnes omezuje úvěr na zhruba 8,5násobek čistého ročního příjmu, u žadatelů do 36 let na 9,5násobek. DSTI hlídá, aby splátky neukrojily příliš velkou část příjmu, orientačně kolem 45 %. LTV pak limituje úvěr proti hodnotě nemovitosti. Jak LTV funguje, rozebírá samostatný článek.
Hodnota nemovitosti není kupní cena
Tady se hodně lidí splete. LTV se nepočítá z toho, co za nemovitost zaplatíte.
Hodnota nemovitosti, ze které se LTV počítá, není kupní cena, ale výsledek znaleckého odhadu. Kupní cena je věcí domluvy mezi kupujícím a prodávajícím, kdežto hodnotu pro banku určuje odhadce. Pokud odhad vyjde níž než kupní cena, vzroste vám LTV a banka půjčí méně. Jak odhad probíhá, ukazuje článek o odhadu nemovitosti.
Platí nejnižší strop
Když máte tři limity, rozhoduje ten nejpřísnější. A to bývá překvapení.
Maximální úvěr je ten nejnižší ze tří stropů
I když na vás vyjde vysoké LTV, může vás zastavit příjem přes DTI nebo DSTI, a naopak. Maximální výše hypotéky je vždy ten nejnižší ze tří stropů, ne nejvyšší. Proto se vyplatí počítat všechny tři: kolik dovolí hodnota nemovitosti, kolik unese příjem a kde jsou limity ČNB. Ke zvýšení dostupného úvěru pomůže víc vlastních peněz nebo spolužadatel s příjmem.
Co si odnést
Maximální výši hypotéky určují tři stropy: LTV proti hodnotě nemovitosti, DTI a DSTI proti příjmu a limity ČNB. Platí vždy ten nejnižší. Hodnota nemovitosti je odhad, ne kupní cena, takže nižší odhad sníží úvěr. Dostupnou částku zvýší víc vlastních peněz nebo druhý žadatel s příjmem.