Investice do nemovitosti v zahraničí nejčastěji míří do Chorvatska, Španělska, Itálie a Rakouska. České banky zahraniční nemovitostí neručí, financuje se tedy zástavou české nemovitosti, americkou hypotékou nebo úvěrem v zahraničí. Výnos z turistických pronájmů sráží sezónnost, správa na dálku a místní regulace; příjem se navíc daní podle smluv o zamezení dvojího zdanění.
Apartmán u moře je jediná investice, kterou si lidé kupují očima. Týden dovolené, západ slunce, sklenka vína, a podpis rezervační smlouvy. Jenže co funguje jako vzpomínka, nemusí fungovat jako investice. Pojďme sen u moře přepočítat na čísla. Střízlivý rámec pro všechny nemovitosti dává průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Jak oddělit rekreační sen od investičního rozhodnutí.
- Srovnání oblíbených destinací s plusy i minusy.
- Tři cesty financování, když česká banka cizí zástavu nevezme.
- Jak funguje zdanění ve dvou zemích a postup koupě.
Nejdřív si přiznejte, co kupujete
Zahraniční nemovitost má dvě úplně různé podoby: rekreační objekt pro rodinu, který si občas vydělá na provoz, a investici, která má nést výnos. Smíchat obojí je nejdražší chyba téhle kategorie.
Kupování srdcem
Prodejci apartmánů to vědí: prohlídka se dělá při západu slunce a brožura slibuje 7 až 11 % ročně. Ta čísla počítají plnou sezónu, žádnou správu a žádné daně. Pokud chcete rekreaci, kupte si rekreaci a počítejte ji jako spotřebu. Pokud chcete investici, počítejte ji stejně chladně jako výnosnost nájmu doma, jen s víc neznámými.
Kam Češi investují
| Chorvatsko | Blízkost autem, silná letní poptávka, ceny pod Středomořím | Krátká sezóna, složitější legislativa, infrastruktura mimo centra |
| Španělsko | Dlouhá sezóna, likvidní trh, široká nabídka | Regulace krátkodobých pronájmů (licence, Barcelona omezuje), regionální rozdíly |
| Itálie | Prestižní lokality, stabilní poptávka | Zdlouhavá administrativa, starší fond vyžaduje rekonstrukce |
| Rakousko | Celoroční horská sezóna, stabilita, kvalita | Vysoké ceny, omezení nákupu a užívání v některých regionech |
Roste i zájem o levnější Albánii a exotiku typu Bali; tam ale k běžným rizikům přibývá právní nejistota a fakt, že nemovitost často nelze financovat jinak než hotově.
Čísla bez brožury
Slibovaný výnos turistického pronájmu sráží čtyři věci. Sezónnost: u moře se vydělává pár měsíců v roce a zimní obsazenost umí být blízko nule. Správa na dálku: místní správce si vezme klidně 20 až 30 % z tržeb, k tomu poplatky platforem. Regulace: španělská města omezují licence na krátkodobé pronájmy a trend v celé Evropě přituhuje. A kurzové riziko: příjmy v eurech, hypotéka třeba v korunách.
Po sečtení těchhle položek se z brožurových 7 až 11 % stávají nízké jednotky procent, tedy čísla srovnatelná s českým pronájmem, jen s delším dojezdem na valnou hromadu s instalatérem.
Jak koupi financovat
České banky zahraniční nemovitostí ručit neumějí, právní vymáhání přes hranice je pro ně příliš riskantní. Zbývají tři cesty.
První: hypotéka zajištěná jinou nemovitostí v Česku; některé banky mají přímo produkty na nákup v zahraničí se zástavou doma. Druhá: americká hypotéka, neúčelová a dražší, s LTV obvykle do 70 %. Třetí: úvěr u banky v zemi nákupu, kde ale obvykle potřebujete prokázat vazbu na zemi (příjem, pobyt), počítat s nižším LTV a s úředními překlady. Obecné principy financování investiční nemovitosti platí i tady, jen s menším výběrem a vyšší cenou peněz.
Daně: dvě země, jedna povinnost
Jako český daňový rezident přiznáváte celosvětové příjmy. Příjem z nájmu zahraniční nemovitosti se primárně daní v zemi, kde nemovitost stojí, a v českém přiznání se pak zohlední podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění (vynětím nebo zápočtem). Finanční správa, mezinárodní zdaňování
Počítejte s místními daněmi
Vedle daně z příjmu se v zemích liší i transakční daně při nákupu (ve Středomoří klidně jednotky až desítka procent ceny), roční daně z nemovitosti a turistické poplatky u krátkodobých pronájmů. Tohle jsou položky, které brožura nezmiňuje a které patří do výpočtu před podpisem. U zahraniční nemovitosti se daňový poradce vyplatí prakticky vždy.
Jak postupovat při koupi
- 1
Místní právník od začátku
Ne právník prodejce. Prověří vlastnictví, břemena, stavební legalitu (časté téma u moře) a podmínky pro cizince.
- 2
Identifikační čísla a účet
Ve Španělsku NIE, v Chorvatsku OIB, k tomu obvykle místní bankovní účet pro platby a poplatky.
- 3
Osobní prohlídka mimo sezónu
Nemovitost i lokalitu viděnou v lednu poznáte líp než v červenci. Nikdy nekupujte jen podle fotek a vizualizací.
- 4
Ověřit pravidla pronájmu
Licence na krátkodobý pronájem, limity obce, povinnosti vůči turistickým úřadům. Bez licence není výnos.
- 5
Vyřešit správu předem
Kdo bude předávat klíče, uklízet a řešit havárie? Smlouva se správcem a její cena patří do výpočtu, ne až po koupi.