Na investiční byt s hypotékou potřebujete minimálně 20 % ceny jako vlastní vklad (10 % do 36 let), plus transakční náklady, vybavení a rezervu na šest měsíců splátek. Reálně to znamená zhruba 800 tisíc až 1 milion Kč u bytu v menším městě a 2 miliony i víc v Praze. S menším kapitálem vedou do nemovitostí fondy, REIT a crowdfunding už od stokorun.
„Stačí vám 20 % z ceny." Tahle věta prodala spoustu investičních bytů. Reálný rozpočet je o polovinu vyšší, a kdo to neví předem, zjistí to v nejhorší možný moment: po podpisu. Tady je položkový rozpočet bez kouzlení. Celou cestu k první investici mapuje průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Položkový rozpočet: co všechno k vkladu připočítat.
- Konkrétní částky pro menší město, krajské město a Prahu.
- Proč rezerva není tip, ale podmínka.
- Žebřík cest do nemovitostí, když máte míň.
Položkový rozpočet investičního bytu
Rozpočet má čtyři patra a inzeráty mluví jen o tom prvním.
Patro 1: vlastní vklad (ověřte aktuální limity)
Banka podle limitů ČNB půjčí maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let 90 %. Minimální vklad je tedy 20 %, resp. 10 % ceny; u investičního záměru banky často chtějí víc a 20 % obvykle znamená lepší sazbu. ČNB, horní hranice úvěrových ukazatelů
Patro 2: transakční náklady. Právník a úschova (10 až 20 tisíc), poplatek katastru, odhad pro banku, případně provize, pokud ji v daném obchodě platí kupující. Patro 3: příprava bytu. Vymalování, drobné opravy a základní vybavení spolknou desítky tisíc, výraznější rekonstrukce stovky. A patro 4: rezerva, o té za chvíli.
Kolik to dělá podle měst
| Vklad 20 % | 500 000 Kč | 800 000 Kč | 1 400 000 Kč |
| Transakční náklady | ~40 000 Kč | ~50 000 Kč | ~70 000 Kč |
| Vybavení a opravy | ~150 000 Kč | ~150 000 Kč | ~200 000 Kč |
| Rezerva (6 měsíců) | ~120 000 Kč | ~180 000 Kč | ~280 000 Kč |
| Celkem připravit | ~810 000 Kč | ~1 180 000 Kč | ~1 950 000 Kč |
Čísla jsou orientační podle cen z roku 2026 a konkrétní byt se může lišit. Vzorec ale platí všude: reálná potřeba peněz je zhruba vklad krát jedna a půl. Jak s tímhle rozpočtem pracují banky a jak počítají váš nájem do bonity, rozebíráme v článku o financování investiční nemovitosti.
Rezerva není volitelná
Tohle patro rozpočtu se škrtá nejčastěji a nejdráž.
Bez rezervy kupujete loterii
Splátka hypotéky běží i bez nájemníka a rizika investice mají ošklivý zvyk chodit ve dvojicích: prázdný byt a rozbitý kotel. Držte šest měsíců splátek a nákladů stranou a z nájmu průběžně odkládejte 10 až 15 % na opotřebení; zhruba jednou za 15 let si byt řekne o novou kuchyň nebo koupelnu. Kdo našetřil přesně na vklad, na investiční byt ještě nemá.
Co když mám míň
Dobrá zpráva: nemovitosti nezačínají u milionu. Žebřík vypadá takhle:
Orientační částky k roku 2026. U bytů jde o celkovou potřebu vlastních peněz včetně nákladů a rezervy.
Pasivní cesty přes nemovitostní fondy, REIT a crowdfunding nejsou jen náhražka pro chudší; jsou to legitimní nástroje s vlastními výhodami (likvidita, diverzifikace, nula práce) i nevýhodami (poplatky, žádná páka). A spoření na vlastní byt mezitím nemusí ležet ladem.
Nejčastější chyba: našetřit přesně na vklad
Scénář, který vídáme pořád: rodina našetří 800 tisíc, najde byt za 4 miliony, vklad přesně vychází, hurá na podpis. Pak přijde právník, vybavení a první prázdný měsíc, a investice začíná kontokorentem.
Správné pořadí je opačné: nejdřív spočítat celkovou potřebu (vklad × 1,5), pak hledat byt, na který stačí. Klidně to znamená levnější město nebo menší dispozici; výnosnost nájmu bývá u menších bytů mimo Prahu stejně vyšší. Investice, která začíná finančním stresem, málokdy končí dobře.