Na klasický dlouhodobý pronájem vychází byt téměř vždy lépe než dům: má vyšší výnos na metr (hrubý výnos bytu 4 až 6 % proti zhruba 3 % u domu), pronajme se za dny až týdny místo měsíců, o údržbu se dělí celé SVJ a za cenu jednoho domu koupíte dva tři byty a rozložíte riziko. Dům dává investičně smysl hlavně při rozdělení na víc jednotek, komerčním využití nebo jako dlouhodobé držení pozemku.
Pražský makléř, který přes deset let pronajímá byty i domy, uvádí spolehlivost svých nájmů 94 %. Zajímavějších je ale těch 6 % problémových: všechny do jednoho připadly na domy. Náhoda to není a v tomhle článku si ukážeme proč. Širší souvislosti najdete v průvodci investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Proč byt vynáší na metr čtvereční víc než dům (a o kolik).
- Šest praktických rozdílů: obsazení, údržba, nájemci, likvidita.
- Test diverzifikace: za cenu domu tři byty.
- Tři situace, kdy dům přesto dává smysl.
Výnos: ekonomika metru čtverečního
Železné pravidlo nájemního trhu zní: čím menší jednotka, tím vyšší nájem na metr čtvereční. Garsonka vynese na metr nejvíc, velký rodinný dům nejméně. Proto výnos z pronájmu bytu prakticky vždy přebije výnos z pronájmu domu.
Konkrétní případy z praxe jednoho makléře: dům za 16,8 milionu se pronajímal za 45 tisíc měsíčně, tedy s hrubým výnosem 3,3 %. Byt za 3,7 milionu za 15 tisíc, výnos 4,8 %. Černovický, Pronajímat dům? Raději ne.
Konkrétní pronajaté a prodané nemovitosti z praxe pražského makléře. Orientační ilustrace principu, jednotlivé nemovitosti se liší.
A ještě jeden háček: náklady na opravy se počítají na metr, nájem taky. Metr nové podlahy stojí v bytě i v domě stejně, jenže v malém bytě ho nájem „splatí" za pár měsíců, v domě za půl roku i déle. Ekonomika metru hraje proti velkým plochám dvakrát: na výnosu i na nákladech.
Šest rozdílů v praxi
| Hrubý výnos | ~4–6 % podle lokality | Často kolem 3 % |
| Hledání nájemce | Dny až týdny, lze vybírat | Měsíce, úzká cílovka |
| Údržba | Střechu a fasádu řeší SVJ z fondu oprav | Vše na vás: střecha, kotel, zahrada |
| Riziko výpadku | Jeden byt z portfolia | Jeden nájemce = 100 % příjmu |
| Likvidita | Velký trh kupců | Užší trh, delší prodej |
| Růst hodnoty | Tažený lokalitou | Velkou část drží pozemek |
Nejpodceňovanější řádek je hledání nájemce. Rodinný dům k pronájmu hledá úzká skupina: rodina, která chce dům, ale nechce nebo nemůže koupit. U bytu vybíráte z fronty zájemců i při ceně u horní hranice trhu; u domu se fronta nekoná a každý měsíc čekání platíte ze svého. A když nájem nedopadne dobře, vystěhování neplatiče trvá v praxi přes rok, jak připomínají rizika investice do nemovitostí.
Test diverzifikace: za cenu domu tři byty
Nejsilnější argument nakonec není výnos, ale riziko.
Dům je sázka na jednoho nájemce
Dům za 8 milionů vynese pronájmem zhruba tolik co tři menší byty koupené za stejné peníze. Rozdíl nastane, když nájemce vypadne: u domu přijdete o 100 % příjmu a nového hledáte měsíce, u tří bytů o třetinu a garsonka se obsadí za pár dní. Stejný kapitál, stejný výnos, zásadně jiné riziko. Proto zděděný dům často dává větší smysl prodat a kapitál rozložit.
Tenhle princip platí obecně a počítali jsme s ním už u investičního bytu: koncentrace do jedné adresy je hlavní slabina přímého vlastnictví. Dům ji zesiluje na maximum.
Kdy dům přesto dává smysl
Férově: existují tři situace, kdy dům jako investice obstojí, a jedna bonusová.
Tři výjimky z pravidla
Rozdělení na jednotky. Velký dům přestavěný na dvě tři samostatné bytové jednotky se ekonomikou přiblíží bytům: víc nájmů, rozložené riziko. Chce to ale stavební úpravy, povolení a kapitál navíc. Komerční využití. Dům pronajatý pro školku, ordinace nebo kanceláře unese výrazně vyšší nájem; je to ale jiný byznys s jinými riziky, blíž komerčním nemovitostem. Pozemek jako dlouhodobá hodnota. U domu tvoří velkou část ceny pozemek, který se neopotřebovává; kdo kupuje na dekády v rostoucí lokalitě, drží i pozemkovou složku investice.
Bonusová situace je osobní: dům, ve kterém jednou plánujete bydlet, nebo ho předat dětem. To je legitimní rozhodnutí, jen není primárně investiční a nemá se tvářit, že ho řídí výnos.
Verdikt
Kdo kupuje nemovitost čistě na pronájem, najde v bytech vyšší výnos, rychlejší obsazení, sdílenou údržbu a možnost rozložit kapitál do více jednotek. Dům vyhrává jen ve speciálních režimech: jednotky, komerce, dlouhé držení pozemku. Před rozhodnutím si každopádně spočítejte čistou výnosnost konkrétní nemovitosti a ověřte, kolik peněz budete celkem potřebovat; u domu bývá překvapení větší.