Rozhodnutí stojí na třech číslech: čistém výnosu z pronájmu počítaném z dnešní tržní ceny (nad zhruba 3 % mluví pro držení, pod 2 % pro prodej), dani při prodeji (mimo časový test 15 % ze zisku) a vaší potřebě peněz. Prodej vyhrává při potřebě kapitálu, nákladné rekonstrukci nebo špatně pronajímatelné nemovitosti; pronájem při solidním výnosu a dlouhém horizontu. Nejhorší volba je nechat byt prázdný.
„Byt mi vydělává krásně, koupil jsem ho za dva miliony a nájem nese šest procent." Jenže ten byt má dnes hodnotu čtyři miliony, takže reálně vydělává tři. Překvapivě velká část rozhodnutí prodat vs. pronajmout stojí na takhle špatně spočítaném výnosu. Pojďme to spočítat pořádně; širší kontext dává průvodce investováním do nemovitostí.
Co se dozvíte
- Nejčastější chyba: výnos počítaný z kupní ceny místo dnešní.
- Tři čísla rozhodnutí: výnos, daň při prodeji, potřeba peněz.
- Měkké faktory: čas, stav bytu, pronajímatelnost.
- Třetí cesta, na kterou se zapomíná: prodat a přeskládat.
Nejčastější chyba: výnos z kupní ceny
Držet nemovitost znamená každý den znovu nekoupit všechno ostatní, co byste za její dnešní cenu pořídili. Proto se výnos počítá z aktuální tržní ceny, ne z té, za kterou jste kdysi kupovali nebo kterou uvádí dědické řízení.
Ilustrace: byt s ročním čistým nájmem 120 000 Kč. Rozhoduje vždy dnešní cena, protože ta je alternativou v podobě prodeje.
Ptejte se: koupil bych ho dnes?
Test je jednoduchý: kdybyste dnes drželi v ruce hotovost ve výši tržní ceny bytu, koupili byste přesně tenhle byt na pronájem? Pokud ne, máte odpověď napůl hotovou. Držení nemovitosti „protože už ji mám" není strategie, je to setrvačnost.
Tři čísla, která rozhodnou
Číslo 1: čistý výnos z dnešní ceny. Spočítejte roční nájem po odečtení daně, fondu oprav, pojištění, údržby a neobsazenosti a vydělte ho aktuální tržní cenou; přesný postup ukazuje výnosnost nájmu. Čistý výnos kolem 3 až 4 % je dnes ve velkých městech solidní výsledek, ke kterému se přičítá případný růst hodnoty. Výnos pod 2 % znamená, že nemovitost vydělává míň než spořicí účet, a drží vás u ní jen víra v růst ceny.
Číslo 2: daň při prodeji. Prodej mimo osvobození stojí 15 % ze zisku (nad limit 23 %). Klíčový je časový test: 10 let vlastnictví u nemovitostí nabytých od roku 2021, 5 let u starších, případně 2 roky bydliště nebo použití peněz na vlastní bydlení. Kdo je rok před splněním testu, často udělá nejlíp, když s prodejem počká; daň ze zisku umí být statisícová položka.
Číslo 3: potřeba peněz. Pokud kapitál potřebujete na vlastní bydlení nebo jiný životní krok, dilema neexistuje: prodáváte. Nemovitost držená na úkor dluhů nebo odkládaného života není investice.
Měkké faktory, které čísla nezachytí
Pronájem je práce: shánění nájemníků, opravy, vyúčtování, správa nemovitosti v rozsahu malého podnikání. K tomu připočtěte riziko: vystěhování neplatiče trvá v praxi přes rok. Kdo na to nemá čas ani nervy, ať počítá s náklady na správcovskou firmu, nebo ať prodá.
Druhý faktor je stav bytu. Zděděný byt v původním stavu vyžaduje statisíce do rekonstrukce, než ho solidně pronajmete; bez volného kapitálu bývá rozumnější prodat v původním stavu a nechat rekonstrukci na novém majiteli.
A třetí je pronajímatelnost. Trh má jasnou škálu: malý byt ve velkém městě se pronajme za dny, rodinný dům na vesnici hledá nájemce měsíce, jak ukazuje srovnání bytu a domu jako investice. Čím dál je vaše nemovitost na téhle škále od ideálu, tím víc mluví pro prodej.
Srovnání v kostce
| Co získáte | Jednorázově celou hodnotu | Měsíční příjem + případný růst hodnoty |
| Daně | 0 po časovém testu, jinak 15 % ze zisku | Daň z nájmu každý rok (odpisy pomáhají) |
| Náklady | Provize, právník, příprava bytu | Údržba, neobsazenost, čas a správa |
| Riziko | Prodej pod cenou ve spěchu | Neplatič, pokles nájmů, koncentrace majetku |
| Kdy vyhrává | Potřeba kapitálu, slabý výnos, špatná pronajímatelnost | Výnos 3 %+ a dlouhý horizont |
Třetí cesta: prodat a přeskládat
Dilema „držet, nebo prodat" má i třetí odpověď, na kterou se zapomíná.
Nemovitost nemusí být buď tahle, nebo žádná
Špatně pronajímatelnou nemovitost (velký dům daleko, byt ve slabé lokalitě) můžete prodat a kapitál vrátit do nemovitostí v lepší podobě: menší byt v žádané lokalitě, případně pasivnější cesty přes fondy a REIT bez práce se správou. Prodej tak neznamená opustit nemovitosti, jen vyměnit slabou pozici za silnější.
Dlouhodobě přitom platí, že ceny nemovitostí v Česku rostly výrazně, ale ne nepřetržitě; vývoj podle krajů ukazují indexy cen nemovitostí ČSÚ. Sázka na růst konkrétní adresy je legitimní, jen má být vědomá, ne výmluva.
Nejhorší volba: prázdný byt
Ať se rozhodnete jakkoliv, rozhodněte se. Prázdný byt platí fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti a energie, technicky chátrá a nevydělává nic; každý měsíc váhání stojí reálné peníze. Pokud čekáte na splnění časového testu nebo lepší trh, pronajměte aspoň dočasně, klidně na dobu určitou. Nerozhodnost je jediná varianta, která prohrává vždycky.